在经历了半年多低位运行之后，楼市终于迎来了传统销售旺季“金九银十”。与往常不同的是，今年将其称之为“银九金十”更加贴切。相比于8月，9月住宅销量出现了两成不到的回暖，而自央行发布“9.30”房贷新政以来，楼市环境有所好转，10月成交情况趋于乐观。“9.30”新政的推出，同时也将为房地产市场注入新的活力——鼓励银行发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。在这些利好消息的推动下，四季度楼市普遍看好。在整体成交量回升的情况下，再加上高端住宅成交活跃，近期全市商品住宅房价出现上浮，达到了近一年来的最高水平。
　　◆ 住宅供应量接近去年同期，传统旺季房企加速推盘
　　9月全市商品住宅新增供应面积131.11万平方米，环比上升30.34%，同比下降6.47%，其中普通住宅供应面积123.61万平方米，占总量的94%；10月住宅供应量受到9月成交量未达到预期影响有所下滑，新增供应面积120.25万平方米，环比下降8.28%，同比下降14.21%，其中普通住宅供应面积105.81万平方米，占总量的88%。9、10月大多数房企紧跟“金九银十”的步伐，住宅供应量比前几个月出现大幅增长，已连续两个月供应面积超过100万平方米。时至年底，在市场行情有所抬头的情况下，四季度将继续保持这样的增长速度。

　　◆ 10月成交量首创年内新高，楼市受政策利好表现活跃
　　在进入“金九银十”之后，9、10月商品住宅市场如预期的那样出现回暖，只是今年与去年火爆的市场相去甚远，借助“9.30”新政的推出，低迷的成交市场迎来转机。9月全市商品住宅成交面积76.78万平方米，环比上升17.81%，同比仍下滑44.31%，其中普通住宅成交面积69.74万平方米，占总量的91%；10月楼市表现更加活跃，商品住宅成交面积102.02万平方米，环比上升32.86%，同比仍下滑25.06%，其中普通住宅成交面积96.57万平方米，占总量的95%。如果说“金九”的上升是正常的市场规律，那么“银十”突破100万平方米的成交量则是政策松绑后的产物。
　
　　◆ 房价短期内很难下跌，高端住宅支撑价格上涨
　　9、10月商品住宅成交价格随着成交量的大幅上升也出现了上涨，再度刷新年度新高。9月全市商品住宅成交均价环比上涨5.12%，达27635元/平方米，其中普通住宅达27435元/平方米。房价进一步上涨的主要因素是受高端市场量升价涨的拉升。1-10月全市商品住宅均价在4万元/平方米以上的高端住宅成交占比约18%，高于去年同期。10月商品住宅成交价格出现微幅下调，价格为27476元/平方米，其中普通住宅达27342元/平方米。

　　◆ 供需比有所缓和，库存压力犹存
　　9、10月全市商品住宅累计新增供应面积251.37万平方米，累计成交面积178.80万平方米，供需比分别为1：0.58和1:0.85。9月由于“金九”来袭，各大开发商如期加大供应量，但成交量却远不及预期。10月房企推盘有所放缓，恰逢房贷新政的推出，成交市场活跃，供需比上升幅度明显，供需矛盾有所缓和，但库存压力依旧较大。截至目前，全市商品住宅存量面积为1337万平方米，其中普通住宅存量面积约981万平方米，高于去年同期水平。、

　　◆ 各环间成交量均出现上升，内中环销量增幅领先
　　在整体销量上升的情况下，9、10月全市各环间的住宅成交面积均出现不同程度的上升，其中内中环增幅最大，环比大幅上升66%。从成交价格来看，内环内商品住房成交价格成为近期焦点，涨幅达13%，中外环、郊环外两大区间商品住宅均价则出现了6%和5%的下跌。作为成交主体的外郊环楼盘成交价格保持稳定，也从侧面反映出刚需市场依旧活跃。
　
　　后市展望
　　上海楼市终于在低迷大半年之后迎来了一定的回升。“9.30”新政的出台，“金九银十”成交量持续上涨，整体楼市趋于活跃，这些利好因素都预示今年年底上海楼市将出现“翘尾”，量升价涨有望成为今年最后两个月上海商品房市场的主基调。预计后市销量随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹不会出现。（由华燕城盟中国事业部供稿）