不可否认的是，上海房贷新政可使一部分改善型需求者从中获益，但是实际上难以产生太大的影响，关键仍然取决于央行新政落地后首套房贷利率优惠幅度、首套房贷认定标准执行层面是否松动。

　　从现行的“首套房贷认贷标准”来看，新政对上海楼市的利好有限。上海新政的执行标准为已有一套还清贷款后新增一套算首套，其中有附加条件是新增的一套必须是上海普通住宅（总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元），然而上海普房标准不曾像北京一样提高，令可享受首套房优惠的楼盘数量大减。

　　新政实施后，上海新房市场的普通商品住宅供给并不多，可受惠房源主要集中在外环外的区域，由此可见很强的去库存导向。因此，实际上房贷新政细则的受益面十分有限。就上海目前房价而言，330万在内环基本买不到3房、4房大户型，200万在中环也无法买到大户型，外环160万也是同理。对于改善型购买者而言，这样的新政意义不大。在上海的新房住宅市场上，符合普通商品住宅标准的房屋不到5%，而在二手房市场上也有25%的房屋属于非普通住宅。这实际上关上了二套房政策优惠的大门，且新政具体实施细则尚未完善，首套房认定和公积金贷款细则尚不匹配，购房人申请组合贷款有困难。

　　与此同时，尽管央行表态利率最低可以7折，但央行上海分行却表态最低9.5折，足见上海方面并不希望房地产泡沫继续蔓延，对于遏制投机投资性需求明显，故暂不可能出现大涨趋势。

　　就9.5折的利率而言，此类折扣还是偏低，这和银行整个资金面偏紧有关。银行出于成本收益考虑，落实新政中所提到的7折利率优惠不太可能。对于上海购房者来说，9折的利率即可积极入市，今年可能很难落实更低的折扣，不应该过长时间等待。但无论如何，这一政策对于目前的市场来说，依然是一个较为积极的信号。

　　作为松绑限贷后沪上首个官方大型房展会，上海“十一”房展会客流量明显增多，4天展期共吸引超过12万人次观展。对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭而言，贷款购买第2套住房时可按照首套房贷政策执行，这会影响部分首次改善、改善型需求在未来几个月内入市，一定程度上拉动上海楼市的成交量。

　　新政代表的是高层对房地产市场的态度，央行和银监会政策实际上释放出强烈的信号，希望房地产整体稳定，呵护市场之意明显，另外房地产的稳定也会对保持未来中国经济的增速起到很重要的作用，因此未来不排除有更大救市措施出台的可能性。
　　（作者系本会理事、新聚仁机构董事长）