新政席卷下，房地产市场将如何风起云变，上海楼市又将何去何从？这诸多的问题都已成为时下公众热议的焦点。

　　各地突围“限购令” 上海不动声色

　　2014开年以来，国家经济体制改革全面深化，房地产市场也逐步进入了深度调整期。房地产业的一度低迷，令各地关于救市的呼声水涨船高。进入三季度后，除北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市，全国共有 41个城市相继松绑限购。然而，从取消限购至今，并没有出现预想中的成交大幅回升或止跌的情况。
　　9月底，央行和银监会正式发文松绑限贷。这是本轮房地产调整以来第一次以中央层面发布救市政策，主要内容包括首套房贷重提七折利率，认定方式改为认贷不认房，“非限购”城市放开第三套房贷等。从力度上来看，刚需型、改善型，甚至投资型群体都有机会受益，并能与之前取消限购的政策形成叠加效应。从实施的情况看来，这一政策在上海并没有达到预期效果。10月13日，央行上海分行召开会议，明确了上海房贷新政的执行标准——购买第二套及以上房屋如要享受首套房贷优惠，必须是上海普通住宅。
　　根据2012年3月1日上海新版普通住宅标准，包括“单套建筑面积在140平方米以下”、“内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套”等为普通住宅。按此标准，2014年前三季度上海符合条件的房屋成交比重仅为3成。其中，外环内区域的占比甚至不到1%。此外，如以面积上限计算，各环线对应的单价仅相当于上海2007-2008年时的价格水平。
　　较之于上海的不动声色，北京救市动作的力度开始加大。9月30日，北京宣布对普通住宅标准进行调整，提高总价和单价的上限，并且只要二者符合其一即可，而其中的单价标准线，比今年北京前三季度相应区域的均价还要高一些。
　　上海对于“非普通住宅”的一纸禁令，令新政中“首套房”的门槛被大幅提高，加之上海尚未松绑限购、当前贷款额度紧张、资金成本高企，另一大救市利器“七折利率”也只是镜花水月，因此在此轮救市中，上海的受惠程度大为削弱。

　　楼市回暖 根基不稳 后劲难足

　　央行新政发布后直至10月13日前，商品住宅成交套数的同比跌幅，由九月的40%多缩小到10%左右，成交规模出现了较为明显的回升势头。
　　近期，上海几个热销项目的表现十分不俗，如位于徐汇区的尚汇豪庭，作为市中心区域少有的高端住区，稀缺的地段资源加上合理的定价，使项目受到了市场的热捧。9月27日，项目在开盘当天就热销了15亿元，截至目前首批推出的房源已经基本售罄。
　　除了尚汇豪庭，国庆前后热销的楼盘还有复地紫藤里和复地九月。前者位于西古北区域，紧邻虹桥国际商务区，作为区域内近年来少有的洋房房源而备受关注。开盘当天推出的房源去化超过8成，截至目前，所有房源已销售过半；后者位于九亭板块，性价比较高，是众多周边区域的刚需和首改型客户的首选。9月底开盘至10月底，该项目已经认购约160套。
　　10月13日，关于执行“普通住房标准”的消息传出后，对市场出现的情绪性行情（新政出台后）形成了较大的冲击。不少受房贷新政吸引而计划购房的客户开始迟疑，观望情绪再度蔓延。不少楼盘在13日以后的来访和认购量，较之前一周出现了超过半数的下滑。从日成交规模也可以看到，近一周来的成交规模快速下滑，同比跌幅再次超过三成。

　　楼市变革 四季度或可迎“拐点”

　　房贷新政的逐步落地、有限的利率优惠幅度和普通住房标准的执行，这些将继续使上海的楼市经历一段时间的回落盘整。如果没有新的激励性政策出台，四季度上海楼市仍将以盘整为主，开发企业需要继续以价换量。进入2015年后，楼市有望在贷款额度放宽、信贷环境改善的情况下逐步回升。
　　从前三季度的走势来看，上海四季度房地产建设将进一步放缓，这将给内需乃至其他行业带来更大的负面影响。
　　预计上海在四季度或有进一步推出救市政策的可能性，出台的政策大致可分为三大类型：一类是特大利好，如降息、下调首套二套房首付比例等，这将有助于推动全国范围内的市场回暖；二类是定向宽松，如定向降准等，从前三季度实际成效来看，这类措施对楼市的直接刺激作用十分有限；三类是上海本地政策的跟进，如在限购方面对外地客户、单身人士等购房群体进行选择性放松，或参考北京模式提高普通商品房标准等。此类举措有助于把大量有心无力的“场外选手”纳入进来变成有效需求，从而带动上海楼市的成交。
　　救市政策除了有望改善上海的楼市窘境，令四季度的市场提前复苏回暖。一旦需求的增幅能够逐步超过库存的增幅，还将带来房价的止跌走稳。
　　不可否认，当前楼市库存量庞大，去库存仍然是主要任务。再加上从宏观层面来看，我国经济发展方式的转变和经济结构的调整，也都不支持房地产市场再度出现暴涨行情。因此，当前及未来一段时期内，上海楼市都将处在一个理性回归、长周期调整的轨道上。
　　（作者系本会副会长、策源地产董事长）