编者按  根据王振华会长的要求，商会秘书处把“乱收费”问题的调查研究作为商会的一项重要工作来落实。6月13日在浦东德载中怡律师事务所，商会与法律分会召开了关于房地产企业遭遇“乱收费”的第一次座谈会。来自会员企业法务部门的代表，在会上介绍了在房地产经营开发过程中碰到的若干不合理收费现象。7月15日在商会会议室，商会与法律分会召开了第二次座谈会，邀请了会员企业主管工程、财务的部门负责人参加。在两次座谈会的基础上，法律分会从依法行政的角度撰写了座谈纪要，几经商会领导修改，形成《房地产企业减少政府行政审批权的情况反映》一文，并在10月27日召开了情况介绍会，邀请《解放日报》、《新闻晨报》、《东方早报》记者参加。
　　近年来，由于中央不断地行政放权，各行业都减少了行政审批权力。房地产项目开发、销售及管理过程中的政府审批的环节也确实在逐渐减少。然而不少房地产企业反映：在实际运作中，房地产行业中诸多原本政府审批的环节虽已取消，但取消的环节，政府有关部门并没有放手，却采用他们指定或限定第三方机构为房企提供相关服务，由此形成了一定垄断局面，反而增加了企业的经济负担。更有一部分政府机构，一边紧抓审批权力不放，一边又同样以指定或限定第三方机构的形式给房地产企业再设壁垒，甚至弄虚作假，造成市场的混乱。

　　为此，上海市工商联房地产商会和下属的法律分会召集了多位专业律师及多家房地产企业的资深法务、业界人士等召开多次专题调查会，现就该座谈会情况整理于后。

　　一、问题现状
　　政府已取消的行政审批环节，政府有关部门采用指定第三方服务形式，严重增加房地产企业经济负担。

　　（一）渣土处理专营垄断，房地产企业建设成本被迫大幅增加
　　据商会会员企业反映，自2009年10月渣土运输审批环节取消后，各区县渣土管理所却采用土方车运输 “一区一价”方式，使得土方运输处理渣土的价格整体提高。以浦东新区为例，房地产开发企业为取得渣土准运证必须在政府指定的13家土方运输企业中进行选择，这13家运输企业统一收费均为75元/每方起，而以前每方只有40-50元，价格涨幅超过50%。在中央号召行政审批全面减少的大背景下，建设方却因政府指定企业专营政策而对土方运输企业失去自由选择权。由垄断而形成高价对房地产开发企业而言，无疑是雪上加霜。
　　更为严重的是扰乱了市场。每区指定的渣土运输企业远远不能满足渣土市场的实际需要。被指定的渣土运输企业又凭借其专营资格接单权力再低价“分包”给原本有渣土运输营业执照而没有接单权力的企业，被“分包”的企业为控制成本只得通过超载等违规操作来实现盈利。

　　（二）环评机构收费高昂，但服务质量堪忧
　　同样，在建设项目环境影响评价的审批上，依据政策逐级承担该项审批工作的环境保护部门一方面紧抓审批权，一方面又为房企圈定环评机构的范围，并明示或暗示“选择指定环评机构才可能顺利通过审批”。
　　环境评价本身即为一个暴利性行业，成本开支不高、耗时不多便可完成的项目环评收费高达数千元；一个重大项目的评价费则可高达上百万元。指定环评机构的行为限制了自由竞争，无形中加剧环评行业的腐败，使得本应独立、公正、专业的第三方环评机构变身为“政府的马甲”。这些第三方机构为避免送审时产生纰漏，甚至还出现了环评机构为某些客户出具不符合事实的环评报告书，还要另外收费，打点政府相关负责人的行业乱象。
　　这样一来，收取高价的环评机构未起到其应当负有的检测、监督、指导作用，严重损害了产品质量。

　　（三）建筑物安全相关第三方机构名目众多，定价混乱
　　与其他地区一样，本市也存在许多与房屋质量安全相关的第三方评估机构：防雷装置设计技术评价与雷击风险评估、地震安全性评价审核、人防工程施工图设计文件审查、消防安全评估机构等，都由有关部门设立了第三方服务单位，房企没有选择服务单位的权利。负责这些工作的政府部门相关人员出于对需求关系的亲疏远近，往往会指定不同的服务价格。如人防工程施工图设计文件审查，与提供文件审查方的不同需求付出的经费，政府部门指导价上下差额近一半。有的增加审核环节，如在综合交通验收中，增加了一个车位设置评估，结果当然是企业买单。
　　回过头来，房地产企业以高额账单换取来的相关报告依旧要再走政府机构审批漫漫长路。有时相关审批机构还会依据不清楚的理由提出成立专家组审核，房企就必须为专家审核额外买单。
　　一方面，中央号召相关机构要放权；另一方面，部分机构是“放权不放手”，有的不仅不放权还要再插一手。一个普通的房地产投资项目从立项到审批，减免了部分审批环节，却增加了众多环节指定的第三方机构。费心费力获得各种第三方认证、得以开工，房企既未省钱，亦未省时，更未省事。因为这些烦杂手续，影响了指定开发时间，房产商还要交10%的土地滞纳金。

　　二、现状剖析
　　（一）垄断影响了市场经济规则，扰乱了市场
　　按规定只要具有特定领域专业资质的企业或机构均有权参与市场自由竞争。房地产企业在经营及管理过程中，应有权依照市场自由竞争原则自主聘请或委托具有相关专业资质的企业或机构提供评估、检验、检疫等相关服务。因行政权力介入而导致的垄断行为，严重扰乱了社会主义市场经济秩序，严重影响市场的公平竞争。

　　（二）政府有关部门指定第三方服务违反《反垄断法》及《价格法》中的相关规定。
　　《中华人民共和国反垄断法》第五章第三十二条规定：“行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织不得滥用行政权力，限定或者变相限定单位或者个人经营、购买、使用其指定的经营者提供的商品。”
　　行政机关滥用行政权力限制、妨碍企业之间合法自由竞争之行为，涉嫌严重违反《中华人民共和国反垄断》等相关法律法规的规定。同时，这类行为也违反了《中华人民共和国价格法》及相关法律法规的规定，违背了社会主义法治的基本理念。

　　（三）影响了政府机构改革的进程
　　倡导减少政府审批环节、简政放权是政府推进机构改革、完善制度机制、提高行政效能的重要举措。政府有关部门滥用行政权力指定第三方服务的行为，既不利于企业工作，也严重影响了政府体制改革的进程。

　　三、建议
　　我们真切地希望政府部门能够体察房地产行业当前复杂多变的现状，牵头对房地产行业目前存在的此类行为进行调查，并设法督促协调相关部门进行整改，让房企有一个良好的生存环境，从而保障房地产领域健康有序的发展，积极推动社会主义法治的发展。