同策咨询研究部数据显示，国庆长假之后三周（10月6日-12日为第一周）上海商品住宅成交量，分别为25万平方米、27.95万平方米、33.49万平方米，已明显高于今年6-9月低迷期15万平方米左右的周均成交量，市场复苏迹象明显。此外，10月上海市商品住宅累计成交109.15万平方米，较9月上升42.51%，环比也出现大幅回升。
那么，是什么因素导致国庆节后上海楼市逆势反弹？未来上海楼市发展趋势如何？
首先，“央四条”国庆节后的落地对上海楼市复苏起着非常重要作用。从市场表现来看，“首套贷款还清，购买二套算首套”的首套认贷标准的调整一定程度上改变了开发商推盘策略，尤其是对改善型需求的项目较前信心更足。比如，今年10月商品住宅成交结构中，中高端改善型项目成交绝对量进一步扩大，总价在250万元以上、面积在120平方米以上的房源成交有2471套，占全市比例26.90%，而9月总计成交1677套，占比为26.25%。尽管10月中高端改善性项目成交占比并没有太大变化，但是，这些楼盘成交绝对量在增加，这说明，“央四条”对于上海首次改善、改善性需求入市确实起到刺激作用。
但是，我们也不能这么乐观看待未来上海楼市走势。从首套房贷利率的角度来看，尽管当前央行新政已经落地上海各大银行，首套房贷利率出现一定的优惠，但是政策层面落地结果和市场预期有较大差距。如，央行新政提出对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，而从上海各银行已经落地执行情况来看，排除高门槛的贷款苛刻条件情况，如果仅仅凭购房者信用记录贷款，上海各银行首套房贷利率能执行九五折优惠已非常不错了，九折更是难寻，更不用提七折了。从10月底的最新消息来看，仅有上海建行、招行、浦发、兴业等银行首套房贷可打9.5折左右的优惠。
就目前市场形势来看，“惜贷”常态化的现状并没有因央行新政而有明显改变。此时，品牌开发商力拼“银十”与年底销售业绩的策略也不会改变，开发商会使出浑身解数，在马年最后2个月最大限度扭转上海楼市不给力的大势。
从第四季度上海楼市走势来看，当市场成交量开始反弹的同时，10月份的供应量其实也在同步增加。从供应量来看，10月上海商品住宅供应量为119.18万平方米，仍然是在高位运行，其中中高端项目供应量也不在少数。由于年底开发商加大推盘力度导致供应量持续增加，上海楼市仍然“压力山大”，仍然面临去库存压力。同策咨询研究部数据显示，截至10月31日，上海市商品住宅库存量已达1263.24万平方米，市场去化周期为15.09个月。尽管市场去化周期略缩短，但仍超出15个月的降价压力范围值。这说明，尽管短期内市场成交量呈反弹趋势，但上海楼市仍面临去库存的压力。
随着央行新政落地与房企年度销售业绩压力的增加，10月以后市场交易量正呈逐步回升态势，年底上海楼市会出现“翘尾”行情。但是，上海楼市去库存的基本面还没有实质性改变，因此，“以价换量”的市场策略仍将成为市场主流和趋势。
（本文作者系本会副会长、同策咨询董事长 孙益功）
