● 文/胡书芳
　　2013年上海房地产市场可谓风云变幻的一年，从年初“国五条”的出台、恐慌性的购房，到开发商的“抢地”风潮、“地王”现象频现，以及住宅市场的量价齐升，使得2013年成为上海楼市极为关键的一年。
　　宏观政策

　　上半年调控加码，“国五条”细则确定坚持房地产调控基调
　　在2013年初房地产市场持续火热的背景下，2月20日，国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作，会议提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则。作为“两会”前上届政府最后一次重要会议，此次会议旨在释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。
　　根据“国五条”要求，2013年3月30日，上海“国五条”细则出台，贯彻落实中央的政策，同时针对地方市场进行有针对性的调控。

　　下半年一线城市调控全面升级，政策不断收紧
　　下半年一线城市住宅价格居高不下，在房价控制目标压力之下，10月深圳、北京分别出台“深八条”、“京七条”，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，一线城市调控政策全面收紧。
　　2013年11月8日，上海市房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，简称“沪七条”，政策在二套房首付、限购等方面均有所“加码”，包括二套房首付提高至7成、非户籍居民购房缴税或社保年限从“前2年内累计缴纳满1年”调整为“前3年内累计缴纳满2年”等。

　　回顾：
　　虽然调控力度不断升级，但从具体措施上来看更尊重市场，更强调增加土地和普通住房供应，通过改善供需来稳定房价，从供应端入手改变市场供需结构。

　　土地市场

　　供需创近年来新高，房企拿地热情达到高潮
　　2013年上海土地供应市场出现集中“开闸”的态势，共有232幅商品房用地（不含动迁安置房用地）挂牌出让，累计出让面积达958.17万平方米；其中住宅类用地共计推出104幅，累计出让面积586.67万平方米，占出让总量的6成以上。从月度推地量来看，5、7、8、11月土地出让面积均达到了100万平方米以上，其中11月以138.23万平方米的推地量创年度新高。由此可以看出，在当前土地市场持续火爆的情况下，政府土地部门推地节奏明显加快，推地量较往年大幅增加，从而进一步催热今年的土地市场。
　　成交方面，2013年上海土地交易市场迎来一波又一波的“盛宴”，不仅成交量创近年来新高，房企拿地热情同样达到高潮。2013年全市商品房用地共计成交214幅，累计成交面积达860.65万平方米；其中住宅类用地共计成交99幅，累计成交面积527.50万平方米，占成交总量的61%。作为传统旺季的12月份更迎来成交高峰，土地成交量再次突破百万平方米，不仅刷新年内新高，同时也创下自2012年以来24个月的最高水平。

　　“地王”现象重返市场，宅地平均溢价率高达80%
　　2013年重量级地块频频浮出水面，“地王”现象重返土地市场。新鸿基拿下的徐汇区“徐家汇中心项目”地块、绿地香港子公司拿下的黄浦区五里桥街道99街坊2/2宗地块和7/2宗地块、以及万科拿下的张江高科技园区中区地块分别包揽2013年上海总价“地王”的前三名。徐家汇中心项目地块占地面积近10万平方米，起拍价就达175.26亿元，最终香港新鸿基旗下的威万国际投资有限公司以217.7亿元的天价将其收入囊中，刷新2010年以来全国总价“地王”纪录。
　　从溢价情况来看，2013年上海商品房用地溢价率均值达55%，其中住宅类用地平均溢价率更高达80%。在成交的99幅宅地中，除19幅宅地以底价成交之外，约8成左右的宅地均以溢价形式成交，其中29幅宅地溢价率更达到了100%以上。值得一提的是，临港新城主城区4幅宅地溢价率高达400%以上，轻而易举地连续刷新2013年沪上土地溢价最高纪录。

　　回顾：
　　2013年上海土地市场火热，主要是以下三方面原因造成的：首先，房地产行业环境整体稳定，房价的不断上涨也推动了土地市场需求的持续上升；其次，有实力的房企资金情况较好，拿地步伐加大；最后，上海市中心区域优质地块较为稀缺，进一步加剧了市场竞争。此外，上海自贸区建立也推高相关板块的土地价格。

　　住宅市场

　　市场供不应求，成交量创四年新高
　　2013年全市商品住宅市场出现供需两旺的态势，供应量和成交量双双创下自2010年以来最高的历史纪录。新增商品住宅供应面积为1032.48万平方米，同比增长32.4%。在供应量不断上升的同时，市场成交量也出现显著增长，成交面积在1143.04万平方米，同比增长42.8%，供求比在1:1.11，市场呈现供不应求的态势。

　　成交价格同比上涨近一成，中外环增幅居前
　　在成交量不断走高的同时，全市商品住宅的成交价格也呈上升态势，2013年，商品住宅成交均价为23700元/平方米，同比去年涨幅为8%，结束近几年成交均价长期徘徊的局面。
　　从各环间的住宅成交价格来看，中外环成交均价上涨幅度最快，同比上涨21.2%，为33189元/平方米。闵行古美罗阳板块的万源城、浦东外高桥板块的仁恒森兰雅苑等项目均获得不俗的业绩。

　　存销比下降，库存压力缓解
　　从存销比数据来看，2013年商品住宅存销比为0.64，同比下降0.43，存量面积在727.5万平方米，同比下降131.1万平方米，降幅达15.27%。按2013年月平均成交面积95.25万平方米计算，当前库存量的去清周期约在8个月左右，库存压力得到缓解。

　　回顾：
　　2013年商品住宅市场可谓“一片红火”，市场虽在上半年受到宏观政策的调控和制约，但整体表现却远远好于预期，成交量、价创下近年来的新高。从全年成交表现看，限购政策对于市场的影响明显减弱，成交量在突破千万平方米同时，也成为自2010年楼市限购以来成交表现最优的一年。
　　（作者系本会副会长、上海华燕置业发展有限公司董事长）