● 文/孙益功
　　对于宏观经济尚未明显好转的上海楼市来讲，在2014年限购政策继续执行的市场背景下将呈现什么样的市场趋势？答案只有一个，即楼市将呈现逆经济特征，房价阶段性报复性上涨不可避免。

　　首先，2013年前三季度上海GDP增速在全国倒数
　　第一，宏观经济仍处于“触底”阶段，2014年整个楼市市场基本面仍然会呈现“逆经济周期”的特征
　　尽管在2013年11月上海发布了沪七条“阶段性”收紧政策，但是，当前地方政府发布的政策力度相对偏中性，十八届三中全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态仍较为暧昧，这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分。在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的特征。
　　第二、上海市商品住宅存销比持续降低，短期面临房价上涨压力。从库存角度来说，截至2013年12月31日，上海市商品住宅库存为978.47万平方米，较2012年年底回落2.7%。由于市场长期处于供小于求的状态，库存可消化速度从年初的11个月下滑到目前的9.16个月。按照同策咨询研究部的研究，存销比小于10个月的，就有价格上涨的危险，因此，目前市场价格再次出现上扬的情况确实存在。
　　此外，根据上海统计部门发布的数据，2013年上半年，上海商品住宅新开工与销售比值为0.83。如果从判断标准来看，后期城市房价仍然面临上涨压力。
　　从2012年1月份至2013年前三季度上海市商品住宅新开工增速来看，总体仍为负增长，同样，施工面积与竣工面积也为5%-13%的负增长，这将加剧2014年至2015年整体房价上涨压力。如果后续新开工增长不持续增加，后期市场供应量势必会减少，也会造成市场存销比进一步降低，涨价几乎就会成定局。
　　第三、商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。2013年12月10日，上海社会科学院城市与人口发展研究所发布了《2030上海发展研究丛书》。在《上海人口变迁与展望》一书中，展望了未来上海人口的变迁，并预测2030年上海常住人口将达3000万人。报告显示，上海人口持续增长的背后面临着强劲的房地产市场需求，上海“人多地少”的基本面不会改变。

　　此外，从土地市场供应与市场需求角度来讲，上海“人多地少”的状况近5年左右并没有改变，仍然面临供求关系持续紧张的基本面。
　　同策咨询研究部数据显示， 2009至2013年商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值最高年度为2.32，最小仅为0.51，近5年平均值仅为1.18。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值低于1.2时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价上涨的压力。
　　如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）中商办部分剔除（工作量比较大，短期内难剔除），那么，商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低，也就是说，市场上供应的商品住宅用地即“面粉”更少。因此，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。
　　去年上海国土局计划出让住房用地1000公顷，与2012年持平，这其中还包括保障性住房用地，这也就意味着商品住宅用地并没有明显增加的迹象。而随着2013年住宅市场升温，房企对于住宅用地的需求会更为紧张，上海住宅用地市场可能会出现地荒，这就导致更多房企争抢住宅用地。土地市场长期供不应求，溢价率楼板价双双上升，土地市场价格进入持续上涨通道。
　　很简单的道理，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨。房价不可能不上涨，从这个角度来看，即使2013年的住房用地计划全部完成，2014年再增加20%住宅用地，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。
　　（作者系本会副会长、上海同策房产咨询股份有限公司董事长）