我们对于整个市场的看法是行到中年，即房地产已经进入中年期，过去的高增长时代已经不再，高增长的时期到2013年已经截止。
　　2013年是一个特别的时期，是异常增长的时期，未来将进入平稳增长。住房市场容量基本见顶，关键是适龄购房人口高峰期已经过去，人均住房面积已经相当高。中国已经达到人均30平方米，除了美国非常高以外，与其他发达国家差距不大。

　　所以我们提出区间论，意味着未来市场可能会在2012-2013年的区间内维持相当长一个时段，而在这个区间内会持续波动。今年1-5月份销售面积比2013年低，但是超过了2013年之前所有年份。今年下半年如果保持与去年的水平基本相当，也就意味着我们不会超过2013年，但是依然不会低于2012年。因此几乎可以肯定地说，2014年我们的销售面积就在这个区间内。
　　刚才有人问这是不是拐点？其实波动不等于拐点。我们相信未来也会基本保持在这个区间内。目前，合约销售额和土地购置面积两个指数在同步往下走，而土地购置面积是整个房地产增长的前置指数。另外，可以看到新开工的面积实际上已经往下走，意味着未来不可能大幅度地高增长。
　　所以我们看到这个就是正态分布的顶部，在这个顶部会持续很长一段时间，就是成熟期，过了成熟期会逐步下降，出现像美国一样的以二手房市场为主、二手房市场交易量超过一手房的状况，这可能会延续到2020年甚至2030年。
　　为什么今年年初突然市场停滞？其实本质还是两个词，一是地根，一是银根，房地产市场不能回避这两个东西，我们现在所看到这个情况，在几年前已经埋下种子。
　　2005-2009年年均住宅土地供应量6.48万公顷，但是2010-2013年平均每年12.23万公顷，比上一个五年翻了将近一番，这么大土地供应导致了目前住宅供应的放量，使得我们几乎看不到全国有任何一个城市是严重的供不应求（除了个别城市之外）。所以，我们也看到所有重点城市基本上无一例外房价指数曲线都是往下走。
　　另外，我们来看银根。首先是银行贷款，今年1-4月份开发贷与个人贷与去年同期和前年同期相比都是增长，这意味着我们的开发贷总量是增长。但是，为什么有企业说钱紧？因为银行实行了三个政策：第一个区域管理制，一二线城市属于放量城市，三四线属于控制城市，甚至不放款城市。第二个实行了企业名单制，百强房地产企业放款依然正常，甚至倾斜的，但是百强以外的企业，特别是中小企业几乎不贷。第三个实行了项目审查制，即便在规定的区域范围内，即便是百强企业，但如果你的项目可能出现现金流风险，或者盈利前景不好也可能会不贷。所以这三个政策制约了整个房地产市场的贷款。但是虽然有这“三制”，房地产依然是银行贷款中几乎不可多得的优质贷款。所以我们可以看到，今年以来除了地方政策平台融资相对比房地产更好一点，因为它保险，因为是国资背景，所以没有政治风险。除此之外，就是房地产贷款，依然相对比较好。个人按揭贷款依然是银行资产中间最优质的贷款，最没有风险的贷款，所以它也是在增长的。
　　另外我们看今年1-4月份房地产定金与自筹资金增长也是正的，所以房地产企业没有看到明显的钱紧，所谓钱紧是出现在中小企业。总量上，房地产开发企业钱是不缺的。而从M2、M1、M0看都是在持续向上。社会钱不缺，房地产企业不缺钱，存贷比始终在70%-72%之间。

　　今年1月份突然发现钱少了，审批时间拉长了，放贷钱少了，但是存贷余额达到73.4%。如果把存款准备金率去掉，把银行自有的资金流动性保持10%去掉，实际上它也就到了一个极限73%，而且远远高于过去几年70%-72%，所以钱也不少。
　　那么，钱去哪里了？第一个是土地，土地出让金历史上这几年是持续高涨，到去年达到占固定资产投资比例接近40%。当然今年土地出让金跟房地产投资不相匹配，有时间差，累计下来占投资比重就在30%-40%之间，大量的土地出让沉淀了巨额资金。
　　第二个钢筋水泥，房地产开发施工面积在不断增长，而且增长速度远远超过销售增长速度。从施工面积角度看大量产成品，或者是中间产品占用了巨额资金。
　　当前唯一的解释是土地放量造成住房供应放量而导致观望。我们看到，我们公司所在的长三角区域和中部城市群中，来售楼处的客户还是非常多的，几乎没有减少。但是，过去来20户可以成交5户，现在来20户可能只成交3户。这意味着需求还在，但是观望情绪浓重。
　　为什么说市场进入平稳期？因为有四个理性，第一市场更加理性，第二行业更加理性，第三企业更加理性，第四政府更加理性。此外，还有就是客户也更加理性。
　　供求关系没有逆转，住宅的增值预期已经被打破。供求关系没有逆转有几个因素：第一刚性需求依然在；第二改善性需求很大。这是2014年1-5月份的销售情况。
　　所以我们认为目前市场其实很正常，只不过大家太贪心了。假如说我们的企业今年市场增长不要达到20%-30%，而是增降（正负）10%，那整个市场预期会非常好。
　　我们觉得三季度市场见底回升核心是预期。第一个是政治层面会相对稳定，第二个是经济会保持在合理区间内并逐步回升，第三个是上半年需求压抑，三季度会逐步释放，上市公司追逐报表业绩的冲动已经消失了，降价不会大面积出现，小企业降价没用。
　　当然企业不能靠预测过日子，所以市场对策是：行业短期去库存，金融长期去杠杆，行政最终去调控，企业终归靠产品，最终路子市场化。
　　现在是房地产最好的时期，行政之手的退出，房地产市场回归市场化，这是行业期盼已久的。理性认知市场，维护市场稳定健康才是大道，也是我们行业中人的共同责任。
　　最后企业要做的事情就是消除浮躁，放弃幻想，脚踏实地，发挥内功，要以宽容的心态应对市场波动。首先要关注企业的理念，企业有理想愿景才能够做得更久，活得久比当下活得好更好。
　　新城控股的理念是“繁华城市，幸福生活”。我们有商业产品线，就是“让生活更加美好”。我们专注住宅产品21年，提倡“让幸福变得简单”。我们也在研究新产品“百年住宅”，被称为住宅行业中的“特斯拉”。
　　（作者为新城控股集团有限公司高级副总裁　欧阳捷）