一、三四线城市的市场，真的那么好？

　　2013年全年，在上海开发商中弥漫的一种情绪叫做回家。曾经离开一线城市，在三四线城市耕耘的地产商们感受到了不同的压力，纷纷怀念上海的美好。
　　一线城市是“土地有限，需求无限”，三线城市正相反是“土地无限，需求有限”。作为人口每年50万净流入的城市，上海楼市之所以“春江水暖鸭不知”，很大程度上是因每年应届生迅猛而来，同理可证北京亦然。不同在于北京承载的是“男人的发财梦、少女的明星梦”，需求才是硬道理。
　　今天，在一线城市拥有酒店的开发商、在二线城市拥有商办物业的开发商、在三四线城市拥有住宅社区特别是大型社区（50万平方米体量）以上的开发商，家家有本难念的经。

　　二、五星高端的商业圈层，要不要迈进去？

　　上海房地产业界，流传着一个励志故事。某暴发户发迹之前，因不谙世事在一个酒店公共场合随地吐了口痰，就此被正义的红袖章鄙视。他从此发奋图强，终于有一天砸出真金白银买下了那个五星级酒店。
　　今天，在中央八条禁令之下，在更加严格的差旅费包干传言影响之下，五星级酒店成为烫手的烘山芋已成事实。没有了过往庞大的公务开销，没有了巧立名目的商务接待，在习近平总书记厉行节约的口号下，东莞肃杀言犹在耳，五星级酒店的生意比田亮的“转体307”还要“笔直下坠”，也就只能怪罪不可抗力了。
　　香港七八十年代经济飙升，从燕鲍翅到豪宅各种花销呈现出你追我赶的蓬勃，但随着整体经济下行，这种歌舞升平已然好久不见。今天，上海霍山路夜宵市场“四大金刚”独占鳌头，是大饼油条味道超过了鲍鱼燕窝？非也，不过是市场在下行，能做减法的都做了减法，反倒成就了刚需中的刚需！
　　曾经男子钟爱的风衣，如今已少有穿着机会。这不是风衣本身落了潮流，而是气候变暖背景下，衬衫直接和羽绒服“锋卫对接”，风衣“适用季节稍纵即逝”的非性价比就被无限放大了。

　　三、大房企与小房企，谁比谁的苦？

　　应届毕业的菜鸟，站在个人求职立场上，总是对大公司有一种情结，但职场那些“欧德盖”就有不同看法。
　　同理，大房企小房企，总是曾在售楼处听到“这个是大开发商，买他们更放心”的民间数理化。但今天你去随机采访一下房地产产业链上的乙方丙方乃至丁方，看看那些“500强”们的“画皮”呢？
　　因为有光环，所以名正言顺拖欠供应商，“强掠”合作方；也正是因为有光环，当时“响应号召，到三四线城市去”，如今落得如周立波所言“西装衬衫进去，短裤背心出来”。所以现在应该感谢疯狂的土地市场，让小房企“有心无力走不出去”，如今轮回也算是“还好没有冲动”。

　　四、固定资产真的是最安全的吗？

　　过去一段时间，出于对货币超发的不满，业界又流传一种理论鸦片，说什么“资产是最安全的”。这话如今复盘，也只能说对了一半，或者说有所偏颇。
　　这句话的正命题应该是“正确业态是正资产，反之亦然”。在电子商务冲击下，那些书店、那些服装&化妆品零售，都已经成为看起来很美的不良资产。业态被市场抛弃，资产无法享受溢价、无法迅速变现，这种资产的被动捂盘，决定了其在和货币的对抗中完败。
　　变现能力，是决定资产处置手段、方式、时机的标准。有时候资产是医生是财务，越老越值钱；有一些资产是姑娘是剩女，早抛早脱身。

　　五、冯仑“傍大款”理论 咋个升级？

　　开发商希望和“万保招金”做邻居，因为他们心态足够好，因为在“万保招金”的庇荫下，非品牌房企只要在房价上有所退让，对销售速率是可以期待的。
　　这种傍大款行为，在商业上是可行的。但如何傍大款，则是一门技术活，所谓的“走正道”并非道德衡量，而是战略标尺。以望源开发的罗森堡为例，选址宝山罗泾，当时就出于“做宝钢配套，截留宝钢产业链客户”的思考，即使在今天，这种思维本身并没有错。但和五星级酒店一样，因为宝钢自身产能的萎缩或者宝山区整体转型的趋势，企业战略就臣服于这种“不可抗力”了。
　　面临不同的压力，能不能转型，是考验今天企业经营者的能力。传统思维中可以预见的“跟政府耍无赖、找合作方贱卖”都非企业家的良家妇女行为。顺势而为响应市场之变而变，才是商业中的退而保全之策。
　　罗森堡感同于近年来日益尖锐的食品卫生问题，依托近邻全球最大散货码头罗泾港的优势，盘活自有物业申请保税仓库，将产业主题从钢改成了进口食品生活展销中心。这种变化是颠覆性的，但在逻辑上是顺应市场而为，是对市场残酷的敬畏之举，也是在经济遇冷大环境下，紧抓刚需中的刚需，是对于“弯道超车的顺位修复”行为。
　　（作者系本会副会长、上海望源企业发展有限公司董事长　季宝红）