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走合作之路,百老汇的成功之道—— 访上海百老汇实业有限公司董事长蒋佳平
编辑:gslfcs.com  来源:上海市工商联房地产商会  日期: 2014-8-4

  进入本世纪后10多年的房地产投资开发,尤其是在合作开发历程中,百老汇公司经历了中国房地产大潮的起伏涨跌,经历过随便拿块地造起房来就能赚钱的黄金时代,也经历过宏观调控下地产严冬的洗礼与煎熬。上海百老汇实业有限公司、常州百老汇集团董事长,江苏省住宅产业商会副会长,香港常州商会副会长蒋佳平从市场的实践中走出了一条不同寻常的房地产开发之路——即与大企业合作,依靠他们的品牌,在合作中磨练提高自己企业的水平。
  对此,蒋佳平有自己的深层次思考。日前,笔者对他进行了一次专访,请他谈谈这方面体会。

  经营创新:投资合作与专业合作
  与其他房地产企业进行投资合作与专业合作,是百老汇公司取得成功的重要经验之一。但是蒋佳平董事长坦率地说,百老汇公司在房产开发企业中属于小公司,实力和能力与大企业、大公司相比存在明显的不足。我们是抱着虚心学习的态度和和诚意,寻求与实力和能力强于自己的大企业进行投资合作与专业合作的。
  蒋佳平董事长对笔者说,纵观发达国家房地产发展的历程,市场细分、产业链细分已基本完成,规模型、资本型运作以外投资合作已成趋势,中国中小房地产企业值得借鉴。企业靠单打独斗很难生存,分工合作、专业联合、共同投资、风险共担将成为常态。
  随着近年地价逐年攀升,开发成本高企,土地红利摊薄,资产超额回报衰竭,现金流压力不断提高;而持续宏观调控,楼市波动,楼价限制,导致市场风险增大;像以往只要拿着土地就可以获得丰厚回报的重资产模式再也不灵了。为打破此双重困局,企业一方面要寻求更高的利润增长点,同时另一方面要寻求风险泄压渠道。由此分工合作、专业联合、共同投资、风险共担,将会成为未来地产发展的一个趋势。
  蒋佳平接着介绍说,近年来,百老汇公司活跃在房地产合作投资领域,先后与新城集团、苏宁集团、天地集团等知名公司合作,投资了4500亩的南京威尼斯水城项目、301米的苏州东方之门项目、333米的昆明南亚之门项目、苏州东方之星项目等多个区域标志性建筑,致力于推进联合投资、共同开发、模式再造的地产新模式。

  ▲百老汇参与合作的项目东方之门

  很多大型项目,像东方之门这样,资金盘量大,开发周期长,单个企业很难独立承担。也有一些高风险高回报的项目,单个企业面临的决策风险大,一个项目的失败导致整个资金链连锁垮塌时有发生。这时候,联合投资、共同开发可以有效规避这两项风险,一个公司做不了的项目,几个公司分担一起做,就会容易很多。当然,这个必须建立在资源互补、退出制度合理、合作精神的基础上。
  面对笔者,蒋佳平董事长侃侃而谈——2008年世界金融危机后,住宅地产也进入了强调控期。一些企业预感到行业的收缩提前退出了楼市,而我们则看到了资本的商机,由此新建了一项业务:商业房地产投资与联合开发。期间依托房地产商会这个平台,操作了一系列的投资与合作,并与业界同行在上海创立了苏锡常投资发展有限公司,投资于长三角地标建筑,从事联合对外投资、共同开发、模式再造的整合业务。通过多元资本联合投资、专业分工合作的方式,有效地解决了大型地标综合体项目决策和投资双重风险。我们觉得,这是一个很有发展潜力的合作方向。
  谈到投资合作,蒋佳平董事长认为,中小企业要想获得更大的发展机会必须学会结盟。无论与大型企业结盟,还是与同类企业结盟,专业合作精神是基石。脱离专业合作精神必将无法长期进行下去。所谓专业合作精神,一是合作,围绕共同目标协同运作;二是专业,在合作的过程中作出专业的贡献。正如我们企业在威尼斯水城项目的合作开发过程中,我们作为合作者之一,资本不是最大,却是其中最坚定合作的一员。相比利益,我们更大的获益是参与了这种全新的投资模式和合作平台,是合作精神为我们打开了视野,给了我们进一步发展的机会。

  做好一个投资合作者
  在蒋佳平董事长看来,房地产开发的“黄金十年”已经过去,房地产基金的“黄金十年”已经来临。在连续宏观调控之下,像过去十年那样爆发式增长的大好时代估计是再也不会重返了。目前的房地产调控,从长远意义上看也是好事,它使得房地产投资回归理性,开发分工更为专业。投资商做投资商的事情,建筑商做建筑商的工作,运营管理机构发挥运营管理机构的擅长。他认为,这为房地产基金的发展带来了巨大空间。近年来,房地产基金炙手可热,大批基金如雨后春笋般蓬勃兴起。根据住建部政策研究中心的数据,2011 年房地产私募基金规模为1000 亿元,2012 年房地产私募基金一举突破3000 亿元大关,2014年这个规模达到了4000亿元。
  总结百老汇公司以往项目投资的成功经验,蒋佳平董事长认为有几点心得:一方面,项目我们看得懂,一个项目拿到手能够评估好不好做,回报是不是合适。同样的项目别的企业做得更好回报更好,我们就做好一个投资合作者;另一方面,对于前期运作的风险,可以通过自身专业和资源进行互补,对于开发过程中营销、工程等管理问题,我们也有经验和团队可以补充解决,难度在于资本的退出模式设计与长期合作共赢的基础。在这一点上,房地产行业商会将是一个不可多得的合作互通渠道和房地产金融创新的试验推广平台。

  合作机会在于提高自身核心竞争力
  在谈到未来地产发展的模式和方向时,蒋佳平董事长对笔者说,纵观现有的房地产行业已形成了规模型、资本型运作的格局,90%及以上的中小型房地产公司生成空间越来越狭小,要想生成下去必须具备自身的核心竞争力。一个企业要想在强手如林的市场竞争中获得发展,获得好的合作机会,首先自身必须具备别人或市场缺失或薄弱且必须仰赖于你的一环,并通过自身的核心能力为项目增值。
  蒋佳平感到,中国房地产发展时间很短,市场细分、产业链细分远远没有完成,这将是中小企业的机会所在。中小企业必须加强自身的核心竞争力,备战机会。现在“银根”决定“地根”,轻资产、重模式、精运营的企业将倍受资本市场推崇。
  对于未来地产发展的模式与方向,百老汇公司已做了一些研究。在这些模式中,最重要的部分都围绕两个核心,一是轻资产战略,一是重模式创新,能够走通产业+金融+运营的地产企业,可能会得到资本的青睐。
  在蒋佳平看来,房地产市场能够吸引资金的企业,其核心能力既不在土地储备优势,也不在资本优势,甚至不在开发建设的技术优势和项目管理优势,而在于从设计、规划、营销、招租、金融服务、法律服务的一体化整合能力。这种轻资产战略、重模式创新的企业,核心竞争力来自内部固有模式,自我可对外复制,外部难以模仿,在市场竞争中具备持续的独特优势,容易为资本市场看懂并接受。

  尾 声
  采访即将结束时,蒋佳平董事长向商会同行发出一个倡议,他说:“有志于此的业界同仁行动起来,在房地产商会这个平台上,努力做一点事,信息互通,资源互利,合作共赢,展开多项目、多元化的交流与合作。”他建议成立上海房地产商会投资者俱乐部,建立和发展地产基金管理平台以及第三方服务开发平台,共同致力于金融模式创新与商业模式创新。通过效率资源和资本资源的优化配置,来提高行业整体效率水平和优势企业的市场空间。他满怀信心地对笔者说,让房地产企业在今后的发展道路上走得更远、更稳健,一同创造出更美好的建筑与未来。

  谈到投资合作,蒋佳平董事长认为,中小企业要想获得更大的发展机会必须学会结盟。无论与大型企业结盟,还是与同类企业结盟,专业合作精神是基石。
  文/沈晓玮

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