前年跟全联房地产商会到美国去考察，我开始思考怎么去海外做一些投资的课题。
　　第一，房企尤其是中小型的企业存在着配置的问题。我们在思考，中国处在调控的新常态，也许这个常态会一直持续下去，正好用反周期的投资能够在海外找到一些机会。
　　我们也看了美国、看了英国、看了欧洲，我觉得市场还是有很大的不同的。美国的整个房地产开发是最高阶段，整个链条的细分是非常非常细的。他的开发形态跟我们中国的习惯的方式有很大的差别，比如说举个例子，如果你是开发的公寓，我们接触美国开发商，基本都是采取卖给基金的方式，三年开发周期过后，差不多还要2—3年把这个房子养一养，出租使他的租金达到一定的回报，可能需要第五、第六年才卖出去。这个链条对于中国的开发商来讲，还是比较陌生的，所以有一个学习的过程，有一个渐进的过程。

　　这个过程中我们也考察了澳洲，我觉得它的开发模式跟我们很相像，他们还是采取预售模式，基本上是散户销售为主。2014年我们在澳洲一年投资了四个项目，开始去的时候，还是采取跟当地开发商合资的方式，这一年下来，我们已经从拿地、开工到销售，走完了60%的过程。我们感觉这个方式是我们进入一个新的市场非常好的一种方式，我们在当地都是跟本地比较有知名度的开发商合作，让我们学到了很多本地的开发经验，基本上以对方开发、投资、管理为主，我们监管，这个过程当中我们是学习的过程。
　　应该讲，在海外的投资要更多依赖专业机构、中介机构。合同是非常重要的。而且整个过程双方在相互之间的角色定位非常重要。这一年下来，我们发现我们的合作是非常成功的，到目前为止我们的销售也得到了市场的反映和认可。
　　今年第四季度我们又在悉尼增加投资，拿了两个项目，这两个项目由我们自己来操盘。我们觉得在澳洲市场，尽管外面有很多各种各样的说法，比方说大量买家都是中国买家，其实我觉得在澳洲中国买家总的比例并不高，有很多项目还是非常刚需的项目，针对本地市场的项目，我们已经开盘的项目，现在基本上做的都是公寓为主。
　　第二方面，这两年澳洲也面临着新的城市化的过程，他的移民不仅来自于大城市，不仅来自于海外，也来自于本国，所以每年这些城市人口的增长速度还是蛮快的。我们没有去的时候，无法想象每年有这么多的新增人口，从开发商角度来看，有新增人口对我们来说是非常重要的，所以这是一个机会。
　　第三，年轻人的机会。现在说90后不买房，90后有不买房的现象，但是买小房子是很多的。我们在悉尼和其他澳洲城市开发的基本都是一房、两房，精装，服务，都有配套，大量的买家都是年轻人，他从一个城市到另外一个城市，从农村到大都市，找个女朋友，还没有成家，基本上买的都是小户型的房子。过去的若干年公寓的投资量是不够的，我们也看到一个数字，2030年之前澳洲的人口还会增加50%，公寓的需求还是非常旺盛的。
　　所以从投资的角度上来讲，这一年多的实践来看，在海外还是会有一些机会，但是确实要非常谨慎。另外一方面，要能够逐步的适应海外市场的开发规律。再有一点，要逐步的介入这个市场，而不是一下子都砸下去自己来干，这有一个学习的过程，这样可能会少交一些学费。海外的投资方面，我们还会继续看，保持一定的投资力度。