近年来，国内房企纷纷走出海外，在海外打拼出一片全新的天地，其中，就包括我会会员单位。他们的成功经验，相信对于有志到海外发展的会员企业来说，是非常宝贵的。
　　本刊《对话企业家》栏目特地对话目前在海外市场做得风生水起的会员单位：东渡集团和中锐地产，让我们一起分享他们的心得吧！

　　《房产商》：公司目前在海外投资的项目在什么地方？进展情况如何？
　　李海林：东渡国际集团的海外投资主要集中在北美，目前以美国底特律、洛杉矶的开发和加拿大新斯科舍省的投资开发为重点。
　　在美国底特律，东渡成功收购了三栋座落在中央商务区的历史保护建筑大厦，现在正在对其中的自由新闻大厦进行全面改造的计划工作。
　　在洛杉矶，东渡近期成功收购了一家水上俱乐部，座落于美国西海岸1号公路最美丽的海岸线上，计划将其改造优化成为一个水上运动主题的精致私人俱乐部。
　　在加拿大新斯科舍省，东渡国际持有首府城市哈利法克斯的太平洋大楼，这是一栋地处市中心的历史保护建筑，现在处于全面满租的经营状态，空置率平均控制在5%以下。
　　东渡国际还相继购买了大片土地，着眼于未来旅游、度假、房产、滨海新城、高新科技园区等全面开发，目前其中一个度假村项目 —— 大西洋海悦湾已经完成全部设计工作，等当地相关本部门审批后即可开工建设，现在已经开始向市场推广。东渡在加拿大的项目得到了当地省政府、市政府以及各级有关团体的大力支持，我们与新斯科舍省经济发展署和大哈法经合组织签订了战略合作备忘录，开启了全面合作伙伴关系。
　　毛恩：公司已在新加坡上市。我们在海外投资的项目在澳大利亚的悉尼和布里斯班。目前第一个项目已经上市销售，第一批房源已售完。

　　《房产商》:公司投资项目的购房者群体是面对哪些人？
　　李海林：在底特律的目标客群主要是目前需要居住的底特律市中心的工作人员，主要以年轻人为主。当然未来我们也会结合EB5的移民有关方案，针对中国大陆市场进行推广。
　　在加拿大新斯科舍省的项目，我们的目标客群主要定位于3个层次，首先就是中国大陆市场，通过结合移民政策吸引当地的中国留学生以及其家长购买房产，同时国内的团队还会在大陆向有兴趣前往加拿大的人群进行推广。
　　其次就是亚洲周边国家的市场，尤其是香港、台湾和东南亚国家的受众，重点对那些想要前往加拿大定居生活，拥有一个自己的美丽度假村的人群进行推广。再次就是当地北美市场，对于那些向往新斯科舍美好风光和自然环境的人们，也会做重点的推广。
　　毛恩：我们的目标客户群主要是当地人。房地产的居住属性是第一位的；另外还有中国留学生或移民者，兼有投资属性的群体。

　　《房产商》:当初为何想到去海外投资？
　　李海林：一是为了响应国家提出的民间企业“走出去”战略，把国内的优势资源和市场环境与国外的发展需求结合起来，走出一条创新的商业模式道路。
　　二是为了更好地发挥东渡集团25年来积累的丰富行业经验，通过一系列严密的市场分析和考察，我们着眼于“蓝海”市场进行投资开发，取得了很好的初步成效。
　　毛恩：国内土地价格高企，竞拍激烈，民企争不过国企，特别是央企，与其在红海中挣扎，不如在蓝海中探索。

　　《房产商》:相比国内房地产市场，海外房地产投资的利润率如何？
　　李海林：目前东渡集团投资的几个项目，由于地处的城市和区域的市场需求大且成长稳健，目前在经营的项目都有非常可观的利润收益。计划进行加拿大度假村项目开发，预计可以实现15%左右的净利润收入。而底特律的自由新闻大厦改造项目，完成后的收益预计可达8500万美元。
　　毛恩：我们的项目收益相对稳定，内部收益率都在25%以上。

　　《房产商》:海外投资地产项目的难点在哪里？应该如何解决？
　　李海林：目前通过一年多的海外投资开发，难点主要在于国外的各项政治、经济政策和文化、商务往来方式等方面与国内存在着较大的差异，不能照搬国内的开发模式和思路。因此在开发过程中，我们需要花费较大的精力和较多的时间去研究学习当地的各项法律法规，当地的开发流程，因为东渡保证在海外的开发务必遵守当地的各项规定、政策、要求甚至习俗，要让当地人们接受并欢迎东渡的投资开发。因此这方面的学习了解确实需要过程，算是个难点。
　　但是通过当地分公司团队的努力和与有关政府部门、组织和团体的密切配合，我们正在很有效率地全面了解如何在美国和加拿大这样的北美国家做生意，正确地走好每一步。
　　毛恩：主要难点有2个方面。第一方面，人才缺乏，既懂外语、了解当地开发流程和政策，又懂专业的人太少。第二方面，与国内不同的开发流程要学习和了解。澳洲开发是先拿地，次做规划，批准后即可销售，预售至一定数量，银行贷款并开工建设，竣工交付后收客户资金，还银行贷款，付总包工程款，开发商获利走人。人才只有通过招聘和培养二条途径解决，熟悉流程最好的办法是与当地开发商合作，合资开发，在干中学。

　　《房产商》:你认为未来海外投资房地产的方向和发展趋势是什么？公司有没有相应的准备？
　　李海林：未来海外投资房地产的方向将会更加充满多样性、创新性和挑战性，发展趋势可以说是广阔天地，大有作为。目前已经有越来越多的来自世界各地的投资者进入主流市场，就拿国内来说，也有几家较大的企业在近几年纷纷投资美国、加拿大还有欧洲的各种项目，澳洲也有很多。所以在大家纷纷走向海外市场的时候就带来了竞争和挑战，如何才能保持自己业务的稳步成长，就需要企业能够大胆地开拓创新，走出自己的道路，创造出一套独有的商业模式或产品，这样就能够走在海外投资发展的最前沿。
　　东渡作为国内较早涉足海外投资开发的企业，我们正在沿着企业制定的目标战略和宏伟愿景，打造专属于东渡自己的商业经营模式和开发战略，以十足的信心和劲头拓展东渡在海外的各项业务。
　　毛恩：海外投资房地产是人民币升值，并走向国际化的必然结果。海外投资房地产更多的要考虑当地的法律、市场环境，不能抱着国内的“开发”概念不放，应更多的走房地产基金的模式。为此，公司也在这方面积极地寻求合作伙伴，探讨合适的投资方式。

　　《房产商》:对于有兴趣来海外投资的房企，你的建议和忠告是什么？
　　李海林：对于有兴趣的潜在投资者，建议在投资之前充分地做好前期准备工作，要对海外市场的形势和目标投资区域进行全方位的调研、分析、考察，可以多学习在海外投资获得成功的企业的经验；要建立一支有经验、有活力、有激情的团队，国外环境与国内简直可以说是天差地别，必须要一步一个脚印的谨慎认真的做出每一项决定，采取每一项行动；还要清晰地定位自己的开发模式和思路，做好商业计划和财务测算，从而避免盲目的投资。海外市场之大是大家有目共睹的，期待着更多的企业能够走出去，去开拓更加广阔的未来。
　　毛恩：了解当地的有关房地产开发的法律法规，找到合适的合作伙伴和经营管理人才，建立有效的海外项目管理和考核机制。