文/新聚仁机构地产研究院市场总监丁隽竹

　　我国房地产众筹尚处于起步阶段。目前常见的众筹，若按众筹的投资对象划分，可分为四种类型，即债权型、实物型、股权型和捐赠型，目前国内项目多以前两者为主。若以众筹的操作目的划分，则可分为投资理财型、营销推广型和众筹开发型三种。
　　对于投资理财型众筹，主体包括众筹平台、开发商和投资人三方。此类产品多为筹资购房、卖出赚取差价的众筹项目，旨在通过平台募集购房资金购买开发商部分房产，由第三方房产管理公司持有并管理目标房产，根据众筹参与者的共同决定处置。负责寻找有意向购买或租赁该房产的优质客户。房产出售或出租之后，所得款项按众筹参与者投入的份额比例进行分配，所得的收益作为投资收益。此类众筹的代表有团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹等，是目前最受欢迎的债权型众筹。
　　此类项目，主要的立足点在于房产的投资属性和房价看涨的预期，旨在通过众筹的金融产品大幅降低进行房地产投资的门槛，其本质其实类似于线上炒房团，受市场价格波动影响较大，风险较大，对众筹组织者挑选合适项目的能力，以及平衡投资者收益与开发商去化目标的能力要求均较高。同时，此类产品由于筹资方在募集完投资人的投资之后，再寻找合适的房产最终买家，所以机会成本较高。
　　同时，由于此类产品无法保证投资收益，那么当开发商或平台出现一定的资金压力，对投资人的收益支付不及时，或者事先有约定回报率而未能履行，或者各方对回报约定的理解产生分歧时，将有可能引起纠纷。
　　营销推广型，顾名思义，主要面向的对象不是有投资意愿的人，而是有购房意愿的客户。主要是由众筹平台与开发商合作，旨在为开发商拓宽客户渠道，锁定客源。此类产品的主要代表有搜房的天下贷、京东的凑份子钱等，最近的则有6月18日远洋地产与京东金融的跨界合作，以及去年方兴的“双11光盘节”等。此类产品主要是通过开发商大规模的优惠吸引众多潜在购房者进行消费，有助于开发商在短时间内快速的集中去化库存，同时为开发商的品牌进行了大规模的宣传。此类产品担任的其实是类似虚拟售楼处的角色，本质上类似团购，为开发商节约了大量的营销成本，而对消费者而言则能获得更多优惠。此类产品目前应用范围最广，风险相对最小。但其实质作为一种特殊营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的效果，且难以大规模复制。
　　目前而言，最受业界关注的类型，就是众筹开发型产品。在之前提到的房地产众筹联盟的成立仪式上，碧桂园集团总裁朱荣斌正式推介了“碧桂园-平安众筹建房”项目。该项目将以1平方米为众筹单位，投资者可通过购买任意单位来获得份额转让、优惠购房和项目分红等多重收益。另外，投资者还可对项目规划与开发建设等环节提出建议，并参与到项目的户型设计、装修风格、社区配套等设计过程中，在一定程度上实现产品的“私人定制”。而在南京乐居提出的众筹模式中，参与众筹开发的投资人可以通过平台对重大如拿地地点、细节如小区外立面、配套设施进行讨论，甚至左右邻居都能提前确定。而待到项目建成后，投资人就拥有了某套房产的整体或者部分权益。之后，投资者可以选择将众筹权利转为产权，即直接拥有该套住房；或者是委托开发商卖房后收取收益。
　　众筹开发可免除很多成本环节，对于消费者而言，能够获得比市场上更实惠的房价并满足个性化的购房需求，从而实现有针对性地建设购房者服务社区，最终大大延伸房地产行业的商业链条；而对于开发商而言，众筹开发改变了传统开发模式“先融资、再开发、最后销售”的流程，把部分“销售回款”环节提到了最前面，于是不但能够帮助开发商节约财务、融资和营销成本、缓解资金压力，还可以提前锁定大量的客群。同时对于中小型房企而言似乎是一个大利好，平台通过互联网手段筹集购房者的资金来聘请中小型开发商进行开发，将传统房地产交易转变为雇佣关系，达到了节约成本与开发商利润的目的。
　　此类模式的缺点之一是，众筹开发的组织者能否拿到土地，以及能以什么样的价格拿到地，存在很大的不确定性。中小房企拿地的能力存在很大不足，此外，组织者的专业能力、成本把控、资金实力等问题都需要谨慎考虑。
　　而对于购房者而言，如果组织者投入过低，过度依赖购房者的投资，风险最终会转移到购房者身上。同时由于没有实体样板间说服购房者，容易带来观望情绪；且如果没有开发商方面的回购协议或担保机制，购房者也难以信任第三方众筹组织者，而担保机制一旦在未来与收益回报不符或房价预期差距较大时也容易引起纠纷。
　　对于投资者中相当大的一部分将来会选择保留产权的刚需购房者而言，同一套房屋可能会出现不同产权人，而因不同房源存在的楼层、户型、朝向、面积等多方面的差异，如何确定投资人所持产权的位置，每套房屋的多为产权人如何进一步实现各自不同的收益，以及未来房源如何分配，都可能成为极易引发纠纷的问题。
　　于此同时，此类众筹方式对于开发商而言最大的风险在于法律风险。如房地产实物众筹在本质上还是一种房屋预售行为，按照国家相关规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。如果开发商未取得商品房预售许可证明，而与买受人订立的商品房预售合同，则将认定为无效。因此如果开发商在取得预售许可证前向投资者众筹，则此种模式极有可能被认定为一种无效行为或无效合同，同时，开发商还可能面临行政主管部门的处罚。除此之外，开发商与投资者的收益权转让亦不受现行的法律法规保护，也将面临被认为无效的风险。而特别的，之前提到的位于上海的碧桂园-平安好房项目，是以房地产的单位权益实现资产增值的做法，其本质有一定的变相绕开上海仍未取消的“限购”政策的嫌疑，存在一定引发政策监管的风险。
　　目前“房地产+互联网+金融”的玩法虽多，但价值主要还是在于大幅降低房地产投资门槛，以及节约营销成本、缓解资金压力等方面，购房者的个性化需求还未得到充分满足。而由于开发商在各类模式中均需要对众筹参与者采取一定的补贴和担保措施，承担了较多的风险，因此主要的创新仍存在于个案的操作与或营销执行细节，能够真正通过互联网思维改变房地产行业的突破性创新模式还很少。
　　而房地产众筹未来的发展，对于房地产行业的推动与改造，除了我们之前已经看到的拓宽客户渠道、提前锁定客源，以及个性化定制乃至特色主题服务性社区打造外，还将有以下影响：
　　如前所言，除了住宅项目，商业项目也已经开始涉足众筹。而未来包括商业、旅游、养老在内的持有型物业也将受到房地产众筹发展的积极影响。由于持有型物业的开发最为关键的是较长培育期带来的资金压力，而房地产众筹对于最终的回报结果较为敏感，对资金压力反而并不敏感，所以房地产众筹未来的广泛运用将会对相关持有经营型物业的开发力度起到一定的推动作用。
　　而放眼到房地产行业的整个相关产业链上来看，房地产众筹所引领的“房地产+互联网+金融”的发展模式，未来对房地产行业的互联网化将起到明显的推动作用。未来不仅仅是营销推广与销售环节，诸如拿地、定位、设计、开发建设、后期运营管理等所有环节，都可以通过互联网由相关的专业服务商提供，传统开发商可以选择仅仅作为整个产业链中的一环，而不再主导整个开发运营过程，也可以兼做互联网服务商，同时收取开发佣金、管理费以及运营收益。
　　总之，在当下房地产行业由黄金时代步入白银时代的转折时期，房地产众筹确实是一种募集资金和推广营销的绝佳手段，而且其发展前景也配得上业内外的重点且持续的关注。但由于我国现行法律法规对众筹尚未存在明确的规范和指导，开发商和第三方机构都应谨慎地参与其中。