从今年5月1日起，营改增（营业税改增值税）已经全面展开，目前营改增工作基本宣告完成。
　　“营改增”后，会对房地产企业有什么影响呢？

　　房地产企业所面临的5大挑战
　　第一大挑战：政策过渡阶段可能遭遇重大损失
　　安永税务部合伙人李雁在接受《第一财经日报》采访时称：“比如，一个房地产项目完工了，但销售还没结束，若突然实行‘营改增’，税率从5%增加到11%。企业基本完工了，基本上也没有进项税抵扣了，而且它的销售合同都出来了，价格也不能改，那这对企业影响大了。”
　　第二大挑战：建筑企业实际税负增加，并最终转移给开发商
　　武汉建筑业协会副会长李士俊接受《财经国家周刊》采访时说：“如果实行11%的增值税税率，没有一家（建筑）企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。” 业内人士认为，建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。而对于自己有建筑部门或下属建筑企业的房企来说，更是直接受损。建筑企业税负增加后，只能将其转移给开发商。
　　第三大挑战：材料、劳务费等无法获得增值税发票或发票抵扣有限，增加税负
　　增值税的核心是要拿到“上家”的发票进行抵扣，但现实操作中许多问题根本无法处理。
　　第四大挑战：联营合作项目风险加大
　　《中国税务报》报道认为：目前，联营合作项目普遍存在，联营合作方大部分不是合法的正规企业，且部分合作方是自然人，没有健全的会计核算体系，工程成本核算形同虚设，采购的材料、分包工程、租赁的机械设备和设施料基本没有正式的税务发票，也没有索取发票的意识。在营业税下，以工程总造价为计税依据计征营业税，与成本费用关系不大。
　　但在增值税下，销项税额是不含税工程造价乘以增值税率计算，进项税额是材料采购、设备租赁、工程分包等环节取得的增值税专用发票上注明的增值税额，进项税额产生于成本费用支出环节，增值税与工程造价、成本费用密不可分。如果联营合作项目在采购、租赁、分包等环节不能取得足够的增值税专用发票，那么增值税进项税额就很小，可抵扣的税款较少，缴纳的税款较多，工程实际税负有可能达到6%～11%，超过总包方的管理费率，甚至超过项目的利润率。
　　第五大挑战：即使有发票，在规定时间内收集齐全难度也很大
　　许多企业的项目遍布全国，材料管理部门也不止一个，每一笔采购业务都必须获得增值税发票，对于之前没有相关制度和工作经验的财务人员来说，做好并不容易。并且按现行制度规定，进项税额要在180天内认证完毕。这个时间限制也是一种巨大的挑战。

　　房企在营改增后应该采取的11步措施
　　当然，“营改增”也是有利好的，中房信分析师薛建雄接受《证券日报》采访时曾表示，“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。
　　对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好。而一般房地产项目来自于工程建设、购入材料等的进项税额多，而销项税额在开发早期很少，也就是说，地产项目在未大规模销售之前几乎是“不缴税”，税收对企业流动资金的占用自然就会比原来少。只是问题在于，利润低的中小型房企往往管理也并不规范，合作伙伴规模也小，在取得增值税发票方面困难重重。
　　实行“营改增”，对建筑企业来说，既是挑战也是机遇，能否取得合法、足额的进项税抵扣发票是实现企业节税目的关键，综合研究者关于北新路桥公司的报告、以及《中国税务报》的相关建议，房企面对“营改增”的求生绝招有以下11种：
　　1、和具备正规资质的企业合作
　　要尽可能取得可抵扣的增票，这就要求房企和正规的供应商和建筑企业合作。未来合作商是否具有增值税纳税人资格，其相应的扣减税率是多少，将成为合作前考察的重点。
　　2、增加面对企业客户的销售，增加商业地方投资
　　因为下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票，所以营改增可能更有利于商业地产的开发。
　　3、提高精装修房销售比例
　　增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，就比例而言降低了企业税负，增加盈利空间。
　　4、提升企业内控水平
　　杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延；提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收,会计核算结束。
　　5、做好增值税发票的收集和申报工作的时间控制
　　增值税的纳税期限规定为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或1个季度（小规模纳税人），企业要在税务机关规定的纳税申报期限内，做好进项税和销项税的会计核算和抵扣工作。企业机构所在地要及时将所有在异地项目当期发生的增值税税票的原件收集齐全，在申报当期增值税时一并提交税务机关申请抵扣。
　　6、项目对外经营做好核算
　　对于项目在自用同时兼营对外加工、修理修配及梁场、板场、搅拌站销售的，应做好增值税的销项税和进项税的核算工作。
　　7、合同要对增值税发票有专门约定
　　营改增后，企业在分包合同、材料采购合同等合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。同时还要约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。
　　8、所有对外交易合同要全部以企业名称对外签订
　　现在许多项目自行采购部分物资和小型设备并自行租赁机械等，基本上都是以企业设立的项目部或指挥部名义与供货方或租赁方签订的合同，企业应当规范相关合同，所有对外交易合同要全部以企业名称对外进行签订，取得的增值税发票名称必须与企业全称一致。
　　9、加强对承包人和分公司的管理
　　内部承包和分公司经营有利于企业业务拓展，但是也给企业带来了诸多管理问题。营改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，还一味地以为只要能够提供相应的工程款发票便可，这势必会导致最终结算时发生纠纷。施工企业应当对承包人和分公司进行培训，要求其注意收取并保存相应的增值税专用发票。
　　增值税最终的承担者，按照设立初衷，是“附加在价格以外自动向消费环节转嫁，最终由消费者承担”。但在房价高企，消费者对价格极度敏感的今天，一味转嫁可能不是出路，加强企业内部控制，提高性价比才是出路。
　　操作特别规范、管控能力特别强、合作伙伴有规模有资质的企业将能在这个过程中降低税率从而降低成本，脱颖而出。不具备相关条件的企业税负则可能增加。“营改增”或许将成为房企的一道分水岭乃至生死线。
　　10、要重利润轻收入，注意进销项彼此之间的配比
　　在营业税条件下，销售回款100万，销售收入也是100万，而营改增后，销售回款100万，销售收入等于100/（1+11%）=90.09。也就是说，相同回款的情况下，账面上的销售收入将下降9.91%！
　　也就是说，在相同回款的情况下，收入会下降。所以：
　　（1）如果是上市公司，要在发布公告时详细解释，说明销售收入下降或增速放缓的营改增原因；
　　（2）企业内进行考评时，同营改增前比较销售收入业绩，要换算，不能直接比较。
　　营业税阶段，销售回款100万，支付价款80万，销售成本为80万，税金5万，利润为15万，而增值税阶段，销售收入如上所述为90.09，如果要保持15万利润，则缴纳税金仍为5万，也就意味着：
　　当“销售回款”与“支付价款”一致的情况下，至少需要取得4.91万元的进项税额，则利润与营改增前保持不变。换算为11%的税率，即：100万的销售回款，在购买成本不变情况下至少44.64万元的进项金额取得专用发票。而由于营改增动了所有行业的奶酪，因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化，需要按照此方法重新进行测算。
　　地产企业面对的另一个新问题是，进项和销项能否互相配比，以下两个方案，企业可以自行选择：
　　（1）采取一般方法，则预售前期缴不到增值税，但是在完工决算期间取得的增值税专用发票，缺乏销项与之相配比，导致预售后期缴纳巨额税款，而完工决算期形成巨额留抵税额。
　　（2）采取对预售收入按照预征率预征，完工决算清算的方式，预售前期明明有大量留抵，却缴纳了税款。但是可以解决倒挂问题。
　　11、识别专用发票，谨防变形票
　　税务专家张伟曾经见识过甚至能通过系统初步审核，只是后来被查出曾涂改过的专用发票；
　　也曾经接触过通过虚假交易等获得乃至购买专用发票，相关人员最终获刑的案例，他提出以下注意事项：
　　（一）180天内必须认证！
　　（二）认证当月必须抵扣；
　　（三）票货款三流一致；（国税发[1995]192号文件）
　　（四）第三方票坚决不能要；
　　（五）发票形式也很重要（印章不符、非防伪税控清单）
　　（六）谨防变形票；
　　（七）建议招聘一个有增值税报税经验的会计，或者外包给有经验的事务所，平稳过渡营改增风险期
　　（八）虚开与接收虚开增值税专用发票的刑事责任。

　　综上所述，营改增对房企的影响包括方方面面，房企的财务、采购、工程等部门需要通力合作，改善管理，才能最大程度地减少营改增对房企成本的影响，并降本增效。
文/编辑部编辑整理