按照930有关楼市的中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活，国庆期间，19个城市集中出台楼市新政，大多数城市重启限购限贷。那么，对于上海楼市来讲，楼市政策走向会向哪方面走？是否会有新政进一步影响上海楼市的走势？
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，中央精神提出一线城市防泡沫，对于上海来讲，就是要防止“地价泡沫”，防止房价“泡沫”，防止“地价泡沫”进一步推升“房价泡沫”。那么，从“防泡沫”的角度出发，其实也就是非常清楚了，当前上海楼市“防泡沫”发展过程中就要做好三大方面的工作：一是“控地王”，二是想方设法“增供应”和控房价，三是管好“类住宅”。至此，我们也就非常清楚，无论上海楼市是否出台楼市新政，未来一年左右的政策面及市场走势方向大体上就如此了，这也可能是未来一年左右上海楼市的三大变局。

　　【变局一】 “控地王”：防止“地王”频现背后的系统性市场风险

　　从土地市场现状来看，同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，2016年1-9月上海住宅类用地成交规划建筑面积459.40万平方米，同比下降40%，成交楼板价23966元/平方米，同比上涨128%，这说明，在“地王”频出的上海土地市场，地价已经呈现出快速上涨态势。
　　从上海楼市走势来看，由于“沪九条”的严格执行、市场需求在前期大量透支，4-5月上海商品住宅的走势会逐渐趋于理性，二季度已经呈现“量跌价稳”供求继续博弈的特征。但是，由于5月份以来“地王”频出，因为“地王”的频现三季度上海楼市再现量价齐升，“地王”成为干扰上海楼市回归理性的一项非常重要因素。因此，对于当前上海楼市来讲，“控地王”成为“控房价”的 一个非常重要因素。
　　此外，从当前上海土地市场特征来看，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的，一旦有风险就是系统性的风险。
　　再加上房企越来越多通过金融机构场外配资 “加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面的收紧与市场调整期的到来，房企在上海制造“地王”投资拿地的风险会增加，一旦这样的风险到来，风险就不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。因此，对于上海土地市场来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。
　　因此，四季度上海有可能会有一些有针对性的调控措施“控地王”，一方面为土地市场降温，另外也防止“地王”对房价的影响和传导。具体来讲：
　　1、上海前三季度土地出让的量确实不多，加上1-4月和9月的基本断供，上海需要通过加大土地供应调节楼市供求关系，预计四季度以后上海会加快宅地供应，从供应的角度解决供需矛盾及市场过热的问题。
　　2、既然有“地王”频现的现象，那么四季度也势必会有相对应的“控地王”的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。
　　3、施行最高价“熔断”机制，同时出台“配建”措施，为土地市场降温。比如最近上海一部分地块的“配建”政策就透露出未来上海土地新政的方向：
　　1）按地上总建筑面积的10%配置社会公共服务设施（居委会、业委会、治安联防站、服务站、文化活动室、老年康体活动室、生活垃圾收集房、环卫作业道班房等，其余建面统筹用于社区公共配套服务设施，原则上优先用于文化、养老等服务设施）。但地上计容建筑面积将不包括建成后无偿移交政府的上述10%社会公共服务设施了。
　　2) 公共环境空间：应设置不低于用地面积10%的公共环境空间（包含公共空间、公共通道等），公共空间包括：儿童游戏场、健身点、球场及其它公共空间。公共空间中应设置公共艺术作品（设施），包括城市雕塑、装置艺术，经艺术化处理的城市家具和公共设施等，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。公共空间建成后24小时向公众开放,如结合商业部分设置的，由受让人负责运营管理；如结合住宅部分设置的，建成产权应无偿移交政府，由政府负责运营管理。
　　据笔者了解，近期挂牌的奉贤南桥、庄行镇地块已经执行上述土地新政了。前期中止的浦东医学园区、唐镇、长风3个住宅地块近期公告将恢复出让，并明确提出：将增设有关公用开放空间与公共服务设施等出让条件。此外，月浦镇即将推出一块商办用地，可能也要求配公共设施跟公共空间。

　　【变局二】“类住宅”市场的火热，政策面存在收紧的可能性

　　上海“沪九条”限购从严后，办公产权的公寓式办公（类住宅产品）迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示，截止10月7日，上海办公产权的公寓式办公存量面积为93.17万平方米（3月底是159万平方米），按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至4.55个月（3月底是10.6个月），在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公（小面积低总价的类住宅）因此而销售火热。现在市场去化周期已经由3月份的10个月降低至5个月以下，市场去化速度大幅提升的同时导致库存大幅降低，这类产品的价格也呈现上涨的态势。“沪九条”新政之后，由于限购条件的提高，这类物业因为不限购再次迎来了新的去化机会，这类项目在接下来市场当中仍然会成为市场的新宠。今年5月份之后，上海土地市场“地王”频出，再度推升住宅价格的上涨，这也将一部分需求转移至“类住宅”产品，比如小户型低总价的酒店式公寓。
　　正是由于如此，一些原先购买住宅的客户转投“类住宅”产品，导致“类住宅”销售较好，占到商办市场的大部分份额，虽然起到积极去化商办市场库存的作用，但是，也引发投资类客户对于类住宅产品的炒作，引起类住宅市场价格也呈现出上涨的态势。对于类住宅政策走向来看，由于“类住宅”的火热北京已经开始采取“限购”措施，当前而上海“类住宅”的积极去化与价格的上涨同样也引起持续的关注，如果市场也出现过热的状态，不排除下半年“类住宅”也出现政策收紧的可能性。
　　因此，四季度上海有可能会有一些有针对性的调控措施为“类住宅”降温：比如，“商改住”继续推进，以改善以居住为目的的市场供求矛盾，同时，针对“类住宅”产品出现投资过热的现象，不排除上海会模仿北京出台限购类措施。

　　【变局三】商品住宅市场“防泡沫”：“沪九条”作为一项长期政策或重申加码发布，四季度政策面将收紧

　　今年6月份，上海市市委书记韩正及住建委相关领导指出，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。这也暗示四季度“沪九条”政策将从执行的角度从严，甚至政策面重申加码发布。
　　从市场现状来看，同策咨询研究部数据显示，截止9月30日，2016年1-9月上海商品住宅成交面积1177.64万平方米，同比上涨16%，成交均价37395元/平方米，同比上涨19%，当前上海楼市已经呈现量价齐升的态势。从市场去化压力来看，截止2016年9月30日，上海市商品住宅库存量已经降至707.39万平方米，按照3个月移动存销比来计算，市场去化周期已经缩短至5.03个月，从指标意义上来看，上海商品住宅市场仍然有价格上行的冲动。
　　但是，上述指标的变化并不代表未来一年左后的上海楼市趋势。虽然短期内上海商品住宅基本面仍然没有去库存压力，但是，随着10月份“防泡沫”相关的调控政策面执行的从严或加码出台，市场去化周期会因为供应量的增加、销售量的减少而持续回升。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策发展趋势来看，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行，尤其是中央精神提出“防泡沫”之后，官方会密切关注上海楼市变化。笔者预计10月份楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临，房地产市场调整极有可能会因此而来临。从调整的时间来看，由于5月份以来的“地王”频出再次推升市场热度延后了市场调整期，政策10月份前后再次从严执行后，2017年年中上海楼市将进入调整期。
　　从市场的趋势来看，如果10月份前后新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑，伴随着供应量的增加，为“银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在明年年中左右的时间点出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及外环沿线“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，如果企业没有做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
　　从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格的指标势必会有其中一个率先调整。笔者认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨了，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。从市场因素、房企冲刺销售业绩指标 “量”的角度考虑，今年第四季度适合“跑量”为主的策略。
　　从2017年房企策略来看，上半年基本上为上海楼市供求双方博弈阶段，量和价格仍然势必会损失一个指标，笔者认为，上半年交易量势必会首先出现下滑，从三季度开始，个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化。因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以进行拿地布局“换仓”，调整市场布局和城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。
　　由此，为了实现“防泡沫”的楼市调控效果，我们也可以预判，四季度上海商品住宅市场政策走向可能如下：
　　1、“地王”频出导致7-8月市场再次出现量价齐升，其实是削弱了“沪九条”政策的执行效果。从官方表态来看，房地产市场“沪九条”不是权宜之计，必须长期坚持，实施过程中要做到违规必处，保持房地产市场平稳健康发展。因此，这也暗示接来下上海楼市要加大“沪九条”的执行力度，“沪九条”政策将从执行的角度继续从严。
　　2、按揭政策：二套房首付可能增加至7成，公积金贷款政策同步收紧。
　　3、市场与中介监管：楼市过热尽管是由于市场供求、货币供应等主要因素导致，但是，作为次要因素的中介公司有可能还会被查出一批，在首付贷、虚假房源、垄断房源、违规交易等诸多方面有可能会进行新一轮的市场整顿行为。
　　4、高端楼盘预售许可证和备案可能再次收紧，对于违规的房企或中介可能暂停一段时间网签资格，确保四季度房价平稳，也保证全年均价不再回升，在年末最后3个月为完成“控房价泡沫”做最后的努力。
　　5、由于房价的持续上涨，其实符合上海房产税纳税范围的征税对象范围在缩小，为了抑制投资投机性需求，房产税可能借机升级扩大征税对象范围和力度。
　　6、330新政中二手房交易营业税免征5年改2年，可能恢复为5年，届时，市场置换型需求降低，交易流通活跃程度降低，楼市逐步降温。

　　文/同策咨询研究部