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2016年不容错过的 全美十大最佳投资城市
编辑:gslfcs.com  来源:上海市工商联房地产商会  日期: 2016-6-6

  《福布斯》杂志(Forbes)近期公布一份报告,罗列2016年全美最值得投资的城市,其中以密西根州的大急流城夺冠。
  据房地产交易数据库信息网站Zillow报导,近几年在美国,随着房价不断上涨、工资未相应提升之际,2016年对某些计划买房的人可能会裹足不前,尤其是中低收入户。不过,针对投资客而言,许多经济条件皆指向美国房市将持续走强。
  《福布斯》的这份最新报告,列出了2016年度美国城市排名最值得投资的城市名单,在入围的前十名,以密西根州的大急流城、佛罗里达州的奥兰多以及德州的圣安东尼奥分列前三名,其在未来三年的房价增值率分别为22%、28%和26%。
  该研究分析了全美前100大都会,人口数超过60万的城市,衡量指标还包括人口增长率、就业增长率、平均房价以及预期房价增值率等。
  在入围2016年全美最值得投资的前十座城市中,预期三年房价增值率以达拉斯最高,达33%;接着是奥兰多的28%;还有奥斯汀和珊瑚角都是27%。十大最值得投资的城市,德州和佛罗里达州各占3座城市。
  以下就是2016年全美最值得投资的前十座城市名单。

  大急流城(Grand Rapids)密西根州

  大急流城(英文:Grand Rapids),亦称:大溪城,是美国密歇根州第二大城市(仅次于底特律)。城市坐落于格兰德河(Grand River)的两岸,也因此得名于这条流入市中心的的急流。城市闻名于其家居设计和生产业。除此之外,大急流城闻名的产业业还有:汽车产业、飞行器制造、出版业和家具生产设计业。
  大急流城也是密歇根高等教育资源汇聚之地。著名的大学包括大山谷州立大学、大急流城社区大学、密歇根州立大学以及费瑞斯州立大学肯德艺术设计学院。近几年,由于大急流城快速发展的经济以及拥有非常优质的教育资源,房价一直在快速上涨。

  人口:1,027,703
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$154,348(美元,下同)/套
  人口增长率(2011~2014):3.1%
  年度就业增长率:3.9%
  失业率(2015年9月):3.1%
  三年房价增值率预测:22%

  奥兰多(Orlando)佛罗里达州

  作为著名国际旅游中心和美国最为蓬勃发展的城市之一,奥兰多一直以来都是全球房产投资客青睐的城市。奥兰多终年阳光明媚,气候温润,尤其冬季温暖,气候宜人。整个城市崭新清洁,长年棕榈树环绕鲜花盛开。
  过去因为过度投资,奥兰多的房价在飞速上涨后,经历过一轮的猛跌。近两三年奥兰多房产市场火热,已经回升了50%有余,而离高峰期至少还有50% 的空间。此外。奥兰多目前房产价格十分合理。按照中国人的房产计算方式,奥兰多的房产价格基本还处于一平方米1000美金的范围。相较于其他城市,其价格简直是不可想象的。

  人口:2,321,418
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$202,809/套
  人口增长率(2011~2014):6.7%
  年度就业增长率:3.7%
  失业率(2015年9月):4.8%
  三年房价增值率预测:28%

  圣安东尼奥(San Antonio)德州

  圣安东尼奥是德克萨斯州第二大城市,美国第七大城市。,城市凭借生物科技、医疗保健、清洁能源、信息安全等新兴产业成为美国经济发展的一个亮点,在一些传统工业重镇人口不断流失的时候,这座城市十年间人口增加了20万。
  由于圣安东尼奥不是华人聚居区,主要是拉美人为主,同时又不是政治中心,因此在华人中的知名度并不高。但对于投资的华人以及中国开发商而言,圣安东尼奥一方面是房价低,另外一方面是新经济发展快速,人口不断涌入。同时,这里是金融重镇。该市是全美财富500强保险类企业USAA和得州第一大银行Frost National Bank的总部所在地,同时有多家金融、保险类企业在该市设有地区总部,包括:大通银行、富国银行、花旗集团等。

  人口:2,328,652
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$200,522/套
  人口增长率(2011~2014):6.1%
  年度就业增长率:3.7%
  失业率(2015年9月):3.7%
  三年房价增值率预测:26%


  夏洛特(Charlotte)北卡罗来纳州

  夏洛特市位于美国东南部的北卡罗莱纳州,北距首都华盛顿525公里,南距佐治亚州首府亚特兰大370公里。夏洛特市是一座高度现代化的工商业城市,是美国东南部地区最重要的金融、贸易和交通运输中心,也是美国东南部地区经济发展速度最快的城市。美国的12家银行,其中包括5家美国最大的银行,在夏洛特市经营银行金融业务。
  夏洛特人口增长太快,十年增长了差不多40%,快速增长的人口也带动了房价的上涨。

  人口:2,380,314
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$220,758/套
  人口增长率(2011~2014):5.5%
  年度就业增长率:3.6%
  失业率(2015年9月):5.2%
  三年房价增值率预测:22%

  盐湖城(Salt Lake City)犹他州

  盐湖城(英语:Salt Lake City,S.L.C.),是美国犹他州的首府和最大城市。盐湖城被誉为美西地区的十字路口,良好的经济发展和相当优质的教育水准,都带动当地房产欣欣向荣。盐湖城西临美国西海岸各州,东倚洛矶山脉。地处加拿大和墨西哥直线距离中心点,拥有良好和便利的地理交通位置。犹他州曾经被《福布斯》杂志列为美国最适合发展经贸和最能创造就业岗位的州。
  结合房产走势来看,近几年内盐湖城房价增长超过20%,与同样受到次贷危机影响的如迈阿密、洛杉矶等大城市来说,盐湖城房价可谓非常坚挺。

  人口:1,153,340
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$258,371/套
  人口增长率(2011~2014):4.1%
  年度就业增长率:3.6%
  失业率(2015年9月):3.1%
  三年房价增值率预测:22%

  达拉斯(Dallas)德州

  达拉斯是美国德克萨斯州第二大城市,重要工商业中心。位于州境北部,临特里尼蒂河。达拉斯地区的房价的年度同比持续攀升,与北德州的房屋市场的预测相吻合。根据三月公布的最新标准普尔Case-Shiller房价指数,2016年一月份达拉斯都市地区的房屋价格和去年同期相比上升了7%。而与之前一个月,即去年十二月相比,达拉斯地区一月份的房价则持平。全美范围的房价也看到同样的趋势。在标准普尔/Case-Shiller的房价指数报告中,全美综合10个城市的房价指数和去年同期相比上升了7.3%,而全美综合20个城市的房价指数则同比上升了8.1%。 就这样,其实德州达拉斯地区的房价依然是很诱人,即使再涨一点,一样的“风韵不减”。看看20-25万美元左右的可以买的到的房子,是啥样?一般情况下,可买到2000平方尺左右的房屋,房型从三室二厅二卫到四室两厅两卫,和双车库、独立院子。

  人口:4,604,097
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$211,245/套
  人口增长率(2011~2014):6.2%
  年度就业增长率:3.5%
  失业率(2015年9月):3.8%
  三年房价增值率预测:33%


  奥斯汀(Austin)德州

  过去的十几年里,奥斯汀的人口增长维持在美国平均水平之上,这极大刺激了该市房产的需求。 在高科技公司聚集到奥斯汀的中央商务区的同时,青年人才的增加也给多家庭户型的房屋开发商创造了机会。 过去11年,中央商务区新建房屋已经翻倍(数据来源:德州农工大学房地产研究中心)。 据Austintexas.gov预测,奥斯汀市2016年人口增长达2.86 %,德州和奥斯汀持续的人口流入和充足的就业机会使该市免于经济衰退,整个城市经济非常健康,人们对增长前景持乐观态度。
  奥斯汀被认为是美国最好的就业市场之一,好于德州和美国整体水平。 从2008年衰退开始之前到2015年底,奥斯汀增加了165800个就业机会(增长幅度为21.0%),同期德州和美国的就业增长幅度分别为11.8%和4.6 %。 2014年10月至2015年10月,奥斯汀新增就业机会32100个,增长3.5%,全美排名第六。 同一时期,奥斯汀的失业数字下降了5093(12.6%)。

  人口:1,943,299
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$281,355/套
  人口增长率(2011~2014):9.0%
  年度就业增长率:3.3%
  失业率(2015年9月):3.3%
  三年房价增值率预测:27%


  罗德岱堡(Fort Lauderdale)佛罗里达州

  罗德岱堡是佛州著名的旅游城市,因为有着绵密的运河系统和水道,罗德岱堡有着“美国威尼斯”的昵称。罗德岱堡的房价一直很稳定,而且前景大好,主要因为属于劳德代尔堡(Fort Lauderdale)这座大城市的乐趣不仅仅是海滩,还有诸多文化、历史和社交活动。讲述海滩的电影如《Where the Boys Are》令罗德岱堡早在几十年前就为年轻人所熟知。如今劳德代尔堡“长大”了。没错,它还是当年那个集日光浴、水上运动、夜生活和其它娱乐活动于一身的喧嚣城市,不过如今它拥有了一座科学博物馆、购物中心、精美的饭店和精美海滩,吸引着举家出游的人们和爱侣们。 海滩上的娱乐活动以大西洋大道(Atlantic Boulevard)和沙滩长堤(Beach Promenade)为中心,布满了步行者、骑车族和溜冰族。在中心地带,大西洋大道和Las Olas 大道交汇成购物和小吃的时尚地带。在前卫的画廊和独具特色的精品店前驻足打探。在Beach Place附近有热闹的购物商场,与海滩隔街相望。这一切舒适的生活环境,都带动了这座城市的房市向好。

  人口:1,869,235
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$258,577/套
  人口增长率(2011~2014):4.5%
  年度就业增长率:3.2%
  失业率(2015年9月):4.9%
  三年房价增值率预测:20%

  西雅图(Seattle)华盛顿州

  西雅图,相信大家对美国经典电影《西雅图夜未眠》一定很熟悉,西雅图,又名“翡翠之城”、“雨城”,它是华盛顿州最著名的城市,同时也是美国西北部最大的城市。除此之外,西雅图还是华盛顿州的经济中心,星巴克、微软等国际集团的总部均在西雅图。
  此外,西雅图也是美国的华人聚集区之一,这也受到了华人购房者的青睐。随着旧金山、纽约等城市旅游地产成本、生活成本、移民门槛不断提高,国人寻求在国外置业方式也发生了变化,由原来的一线城市,逐渐向气候宜人,适合居住的二线城市和地区发展。西雅图得天独厚的自然环境,优厚的投资置业空间,相信是喜爱海外投资成功人士的选择之一。

  人口:2,839,550
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$370,306/套
  人口增长率(2011~2014):5.4%
  年度就业增长率:3.2%
  失业率(2015年9月):3.9%
  三年房价增值率预测:22%

  珊瑚角(Cape Coral)佛罗里达州

  佛罗里达珊瑚角拥有美国最好海滨之一,佛罗里达西海岸。距离迈阿密车程45分钟,距离奥兰多车程3小时,距机场25分钟,距最好的海滨浴场15分钟,全年平均气温23度,众多名流的度假胜地,即使在美国这样的位置和资源也是不可多得的。
  目前该地区是美国发展最快的社区之一,经济实惠的住房和休闲的生活方式主要吸引着大量的年轻家庭人口和不断增长的劳动力。购物、前往海滩、到I75和US82高速公路和佛罗里达州西南部的国际机场都很便捷,这个区域已为在未来几年爆炸性发展做好准备。

  人口:679,513
  平均房价(2014年第3季~2015年第3季):$211,531/套
  人口增长率(2011~2014):7.6%
  年度就业增长率:3.0%
  失业率(2015年9月):5.1%
  三年房价增值率预测:27%

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