近年来，产业地产成为开发商青睐的细分领域，开发商纷纷布局产业地产。在商会内部，也有产业地产运营十分出色的企业，本期封面人物，《房产商》杂志走进“e通世界”，探访这家产业地产运营商的发展秘诀。

　　《房产商》 ：作为领先的产业地产运营商，e通世界在上海取得了骄人业绩，受到业内外关注，公司目前主要聚焦哪些业务？运营哪些项目？
　　李唤：“e通世界”主要聚焦于产业地产的开发、运营、管理和服务。目前已经培育出“e通世界”和“e通世界商务园”品牌，获得市级品牌建设优秀园区、市级孵化器、上海市生产性服务业功能区、上海市“四新”经济创新基地、上海市“移动医疗”经济创新基地等荣誉。
　　我们的母公司已经成立了20多年，先是做实业起家，跟随时代发展的浪潮逐步转型发展地产板块，近几年着重向产业地产这个细分方向发展。这个不断聚焦的过程，是我们对全球经济发展不断深入认知的结果。
　　一个城市乃至一个国家的发展都离不开产业的支撑。纵观全球经济实力强大的国家，都是拥有非常完备、非常强大的产业体系。所以，产业是一个国家的经济命脉，是一个城市、一个行业永远不会过时的发展主题。

　　目前中国地产行业的发展态势，也印证了我们的判断，产业地产已经成为非常重要的细分行业，和住宅、商业地产并驾齐驱。越来越多的开发商将资源投向产业地产。未来中国的产业地产会是不断升级，迭代出新的运营模式。
　　我们目前自有的主营项目主要有e通世界商务园（虹桥园）和e通世界商务园（华新园）。另外，我们还通过品牌输出管理，运营管理着上海的其他几个优质园区。
　　e通世界商务园（虹桥园）位于大虹桥区域，地理位置极为便利，拥有近10万平方米体量。项目的用地性质虽然是工业用地，但我们在打造园区的时候，是按照现代商务办公楼宇来打造，所以项目品质得到了市场非常高的认可。项目分了三期建设，前两期建设已全部满租，最后一期自去年春季运营以来，入驻率超过95%。
　　e通世界商务园（华新园）有27万平方米的体量，项目以高标准的规划，高起点的建设，立足区域雄厚的现代制造、现代物流、会展等产业基础，打造集聚创新、活力、专业为一体的智慧园区。集“e通世界”多年成功运营经验所提炼出的“e智造、e孵化、e服务、e资本”四位一体服务发展模式，打造产业“互联+”全新e平台，创一站式企业运营服务体系，实现与企业之间的协同发展、价值共赢，成就现代领军人物的商务天地。华新园更以先进的建设理念和完善的商务功能，集聚产业中坚力量，关注和支持企业竞争力培育，不仅有效帮助企业提升形象，更真实高效解决企业发展问题，为企业的快速成长提供全方位的支持保障。目前项目刚开园不久，市场反响非常热烈。

　　《房产商》 ：产业地产运营的成功与否，往往取决于产业的选择和集聚，e通世界如何根据园区的区位，进行产业的选择和集聚？
　　李唤：确实，园区的发展定位非常关键。产业的选择和集聚做得好了，往往会放大园区的价值。比如我们周边的一个园区，产业定位于医疗器械，只有一幢楼，3万平方米不到的体量，一年的税收，能达到0.5亿，这就是一个运营得非常出色的案例。
　　对于“e通世界”而言，我们主要聚焦的产业有：现代物流、智慧医疗、“互联网+”以及高端智能装备。
　　第一块是现代物流。得益于我们特殊的地理区位，“e通世界商务园（虹桥园）”地处大虹桥交通枢纽，是长三角区域和上海交通的咽喉。随着电商的发展，现代物流行业迎来了发展的春天，在这样的市场背景下，我们园区聚集发展了现代物流行业，取得了较好的成果。
　　比如入驻我们园区的安能物流，它是中国最大的零担货运网络平台，从入驻园区时的估值7000万元，到现在市场估值达到100亿元，整体估值翻了100多倍。
　　第二块是智慧医疗。智慧医疗产业也是我们重点打造的行业。一方面，生物医疗是青浦区重点发展的行业，聚集发展这个行业有更多政策优惠。另外一方面，随着老龄化的到来，大健康、智慧医疗行业成为最受关注的新兴产业，很多国内的巨头已经有先见地进入了这块领域，我们也进行了积极的布局。目前，我们是上海“四新”经济产业基地里的移动医疗创新产业基地。

　　《房产商》 ：对于入驻e通世界商务园的企业而言，他们选择你们，可以获得哪些在其他园区不具备的优势？
　　李唤：这主要分为两个方面，硬件环境和软件环境。首先从硬件环境上来说，e通世界商务园本身的定位、规划、建设标准都很高，塑造了高端商务办公的氛围。我们园区的定位是总部园区，意味着物流企业、智慧医疗企业主要把中枢部分放到我们这里，而厂房、仓库这些放到其他区域，这从商业氛围上保证了我们这里的高端商务办公氛围。为了让入驻企业有更好的体验，我们聘请了五大行的物业管理公司、重金打造了卓越的保洁、安保系统。这些都让入驻企业一旦踏足园区，会有非常舒适的办公体验。
　　其次，从软件环境上来说，我们让整个园区的物理空间进行拓展、升级成为一个智慧园区，让入驻企业的服务无微不至。举个简单的例子，我们这里入驻了一个公司，叫“壹米滴答”。入驻园区的时候，只有2个人，经过半年的发展，现在他租下了我们虹桥园B座九楼一整层，面积达到1000多平方米。在他快速发展的过程中，他遇到了所有小公司成长过程中遇到的问题，从企业注册、财务管理、人员招聘到专利申请等等，这些所有后勤的保障，我们都替他完成了。让他们可以心无旁骛地开展业务。
　　我们有一个企业服务中心，专注于为入驻的企业提供各种服务。比如专利申请。很多入驻的企业其实不知道、或者说不重视自己的企业发展过程中的专利保护，我们会有人员去他们企业进行走访、收集素材、进行文字整理、申报，答辩的时候，我们还会陪同企业一起去做，可以说，我们就是企业无微不至的保姆，他们发展过程中想得到的、想不到的，我们都帮他们准备了。
　　另外，我们还有投资基金，对一些成长性好的企业，我们会进行投资，提供从天使轮、PRE-A到A轮的投资，为企业的发展提供资金支持。目前，我们自有的基金包括三银贝祥创投基金、e 通创投基金、三银股权投资基金。这些基金针对不同的企业类型和成长阶段，会对企业进行投资，帮他们“扶上马、送一程”。

　　《房产商》 ：在产业地产领域、华夏幸福、联东U谷、天安数码城这些企业都有独特的模式，e通世界和他们有什么不同的地方，独特点在哪里？
　　李唤：在产业地产行业里，华夏幸福、联东U谷、天安数码城这些企业都取得了很好的成绩。我们和他们相比，不同的地方是，在“产业地产”四个字，我们更注重产业，而他们更注重地产。
　　一般传统的产业地产开发商，虽然冠以产业二字，但还是行地产之实。他们可以为企业专业化定制厂房、定制企业总部，但很多是通过销售的方式来推出。但我们所有的物业都是自持的，我们不销售，所以我们能对园区进行集中规划、招商，让企业在我们这里得到长足发展。
　　其次，他们的产业园区集聚程度没有我们高。他们很多园区可能更关注销售、关注出租率，行业的集聚程度并不高，并不会根据当地的产业进行单独的规划。而我们进入一个城市，一个区域，首先考虑的是当地的产业，因地制宜地进行规划招商，所以我们的园区产业聚集的特性很明显。

　　《房产商》 ：您刚才也提到，e通世界的园区都是自持，并不出售，这会沉淀企业的大量资金、无法形成滚动开发，企业如何在发展中平衡这个问题？
　　李唤：确实，不销售，没有资金让我们形成滚动开发。但这并不代表我们的发展就被限制住了。
　　产业地产运营商的收入来源有三块。第一块就是销售收入，因为我们不做销售，所以这一块我们的收入没有。
　　第二块收入来源于升值。有人或许不解，你不出售，怎么会产生升值，升值有什么意义？举个很简单的例子，比如银行对某个物业估值是2亿，按照50%—60%的比例，银行会给我1个亿到1.2个亿的贷款。但通过良好的招商运营，这块园区做得非常好，银行对园区的估值就会上升，比如我们园区，银行对我们的估值有8个亿，我就能从银行贷到4亿的款项。
　　第三块的收入是运营收入，它的来源非常多,这也是我们非常看重的收入。其中一方面，我们有很多的服务平台，为企业提供各种各样的服务，这些服务有免费的也有收费的，收费的项目会为我们带来一定收入；另外一方面，我们园区是一个很大的平台，很多第三方机构，如金融、服务等行业想进入园区进行商业拓展，这样也会为我们带来一定的收入；第三方面，由于我们产业聚集，为政府贡献了大量的税收，这些税收会有返税，这也是我们的收入之一。所以，通过运营收入细水长流，为我们企业长足发展提供了可靠的保障。

　　《房产商》 ：e通世界的发展目标是什么，中长期或者短期有没有确切的发展目标，用什么步骤来实现这个目标？
　　李唤：我们公司经历了从实业到地产，从地产到产业地产综合运营商的发展。下一步，我们的目标是产业资本运营商，向产业资本的方向进发。
　　任何行业的发展，都离不开金融的支持。如果没有金融支持，产业的发展会缓慢、会受到限制甚至倒闭。同时，离开了产业，金融业也没有发挥的空间，成为无源之水。所以，我们下一步的计划是在产业园区的基础上，融合产业与资本两大板块，让他们相互交融、产生化学反应。
　　另外，我们计划在现代物流、智慧医疗、“互联网+”等产业聚集的基础上，进一步集聚文化创意产业。目前文创产业是个很热门的行业，也是能产生持续效益的朝阳行业，国家也出台了一系列的政策扶持文化创意产业的发展，在此基础上，我们希望通过文化创意产业的聚集，来实现产业再上新台阶。

　　e通世界商务园项目简介:

　　虹桥园

　　经过e通世界商务园多年的成功运营，园区在电子商务、高新技术、现代会展业、现代物流业、现代商贸等行业都已确立强大影响力，并大幅度推升了所在区域的产业形象，受到韩正书记等市、区级领导的认可与鼓励。e通世界商务园虹桥园因此在市、区以及众多行业协会、社会组织获嘉奖无数，以高起点刷新产业新高度、引领区域经济腾飞。
　　虹桥园三大主导产业，互联运营平台
　　1、科技创新企业
　　2、互联网+ 物流企业
　　3、医疗健康产业链集聚

　　虹桥园（北区）
　　高新技术企业总部集群
　　发挥园区内高新技术产业集中、人才密集的优势，积极引导高新技术企业开拓国内外市场，促进产品结构的优化，加快园区的国际化进程。
　　虹桥园（南区）
　　现代物流 产业集群
　　助推互联网+流通行动计划，将产业化的物流资源加以整合，起到1＋1>2的功效。现已有安能物流、壹米滴答、运联传媒等物流行业领军企业入驻园区。

　　华新园

　　e通世界商务园华新园位于大虹桥区域华新镇，南邻S26沪常高速、西控环城高速、东守嘉松公路，东南快速接通虹桥枢纽，向西辐射江浙区域，轻松实现一小时长三角经济生活圈。同时拥超立体多维交通，轨交、公路、航空、高铁等8种出行方式，北翟、嘉闵、延安高架快速接驳，外环5分钟车程，中环8分钟车程，便捷通勤全球。园区班车亦对接多个地铁站点，与地铁17号线（已规划）咫尺之距。
　　园区在功能规划、产业整合、招商运营全程得到仲量联行、世邦魏理仕、高力国际等行业巨头鼎力支持。园区内17席大虹桥顶级生态企业总部级独栋办公排布其中，智慧医疗产业中心与物联网产业中心领航7幢高层国际产业大厦，1幢外观极具现代设计感的高端商务综合体傲视群雄。
　　华新园重点集聚智慧医疗产业，以集聚产业相关上下游企业和资源，助推产业通过“互联网+”，来实现医疗资源的优化配置。华新园分别与在全国医疗行业属领先地位的中兴集团、国药集团达成战略合作。联手中兴集团打造西上海唯一的“国际医疗器械展示中心”、以地方政府为主体的“国际医疗健康产业孵化器”，引入“复旦-中兴国际医疗产业研究院”，打造智慧医疗高端孵化器，并整合国药集团雄厚产业资源基础，建立“e通世界-医疗健康城”，形成强大的智慧医疗产业帝国。