步入2017年，从住建部部署目标的先后来看，为配合“供给侧”改革，三四线城市房地产“去库存”被放在首位，通过鼓励农民购买消耗库存、棚改货币化安置产生新的住房需求、针对存量房的多样化运营管理以及公积金优惠政策等支持“去库存”。同时为控制核心一二线城市房价快速上涨，2017年核心一二线城市楼市调控政策仍将收紧。

　　上海市场受调控影响巨大
　　在上海市场，从2016年上海调整政策出台的发展脉络来看，有两个明显的特点：
　　一、房地产市场调控是中央宏观经济调控的整体布局，上海收紧调控是政策使然，绝非偶然。
　　二、政策层层加码，力度空前。自3月“沪九条”提高二套房首付和加严限购条件后，11月的政策从首套房认定标准、首付比例、贷款利率到公积金及政策调整，调控力度明显增强。
　　继2016年3月“沪九条”、10月“沪六条”两轮调控政策后，在11月28日晚间，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合发布最新楼市调控政策。调控的基调紧密贴合中央对于一线城市“防泡沫”的要求，一方面继续严格执行差别化信贷政策，调整首套房认定标准并提高首付比例。另一方面下调公积金贷款额度的缴存余额倍数和计算还款能力的月收入基数比例。
　　从影响来看，新房和二手房市场均受到不同程度的影响，改善型需求受到影响最大，二手中介受到冲击。上海十三五规划常住人口控制2500万以内的控制目标或将通过房地产市场来实现。

　　2017房地产市场降温为大概率事件
　　从“沪六条” 出台的市场反应来看，2016年10月上海市场公寓、别墅的新来电和新来人数据均出现环比大幅下跌，2017年商品住宅市场将进入明显降温过程。
　　“沪六条”政策出台后，上海市场的整体反应为，投资客退离、新增客户受到制约、政策对改善型客户影响较大，同时违规银行、中介及开发商受到管制，在11月28日政策出台后，对于刚需和置换改善型需求都有影响，2017年市场反映会更加明显。
　　具体到微观层面：
　　新政出台后，二套房中基本都要按照70%的首付比例进行支付。按照2016年的成交金额来看，上海普通住宅内环内只占1%，内外环占比1%，外环外占比19%。2017年如果普通住宅和非普通住宅标准不调整，绝大部分都属于非普住宅，将会伤及置换型改善需求，使楼市进一步降温。
　　而在刚需层面：首套房从30%提高到35%，影响较小。二套房首付比例从40%调高至50%或70%，增加购房者或投资客进入市场的门槛，去杠杆意图明显。受影响最大的是调控前购房资格属于首套的，新政后被认定为二套房，购房首付比例大幅上涨，该部分需求将会被抑制。
　　通过时间序列分解法乘法模型的预测，2017年上海商品住宅销售面积将达到1259.4万平米，较2016年实际商品住宅成交面积下跌9%，与上述市场需求平衡理论推算的结论相结合，那么2017年上海商品住宅销售面积绝对量位于1177.7-1259.4万平米的区间内，较2016年下降9%-14.8%左右

　　开发商拿地及应对策略
　　2016年3月至2017年10月处于上海商品住宅市场成交量同比增速的向下周期，建议建议开发商采取如下调整营销策略：
　　1、2017年一季度，市场处于博弈时期，由于春节因素，量较小，价格基本平稳；
　　2、2017年二季度，企业进入推盘时期，但是市场仍然博弈；
　　3、上海商品住宅市场成交量进入向上周期将会出现在2017年10月份之后，届时市场再度迎来春天。
　　2016年9月至2018年1月处于上海商品住宅市场价格同比增速的向下周期，建议开发商采取如下投资策略：
　　1、在市场下行周期内，要把握好拿地时机，考虑到住宅市场到土地市场传导机制，重点把握市场大幅下调后的土地市场机会；
　　2、做好拿地风险把控，尽量避开地王等高价地块；
　　3、有针对性的拿地，重点跟踪高投资价值区域内的土地；
　　4、把控好拿地和开工的节奏，2017年5月-2018年9月，均价增速均处于周期内均衡水平以下，该阶段为上海最佳拿地窗口期。

　　文/同策咨询研究部