就房企积极布局“大金融”来讲，主要体现其五大战略图谋：一是多元化业务谋求较高的投资回报收益；二是通过“大金融”的战略布局，提供融资的便利，降低房地产业务的融资成本；三是与房企“地产+X产业”发展战略形成协同发展格局，促进地产与金融的协同发展；四是以物业服务为接口，赚取增值服务收益；五是促使市场向“金融业+加工业”变革。

　　房企“大金融”战略之一：布局多元化业务谋求较高的投资回报收益

　　从目前房企布局“大金融”的领域来看，已经有银行、保险、券商、交易所、信托基金等等，几乎涉及金融领域的方方面面。
　　以房企入股银行为例，自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联、万科、恒大等进入银行业。
　　从房企布局“大金融”主要的目的来看，主要还是利益驱动。当前，随着楼市进入下半场，房地产行业利润率逐步下滑已经成为共识，房企的传统住宅开发业务已经变化薄利甚至无利可图，而银行保险等“大金融”领域仍然为盈利水平较高。此时，房企积极布局“大金融”，除了可以获得稳定的财务投资回报，还可以实现其自身业务多元化向投融资方向转变。而从投资的时机来讲，当银行等金融机构处于估值水平较低之时入股，比如万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为，可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。

　　房企“大金融”战略之二：通过“大金融”的战略布局，提供融资的便利，降低房地产业务的融资成本

　　从房地产主营业务来讲，地产巨头正在将目光投向银行、保险公司等金融机构，无疑是冲着降低项目开发融资成本的目的。房企与银行等金融机构合作后，缩短开发企业融资谈判时间，资金可以更快速度到位，这样，项目马上可以开工进入销售状态。对于企业来讲，融资谈判时间缩短降低企业运营成本，提高了企业资金的周转效率。同时，周转率的提高，也就意味着未来投资回报率会提升。
　　此外、房企与银行合作后，互信程度增强，房企可以获得更多的授信额度或直接贷款金额，或者，可以与银行合作利用基金、信托等形式介入房地产投资，并且从融资成本角度考虑是低于行业水平的。这样，房企“就地取材”融资，成本可以适度降低，与银行合作之后，具有更强的市场竞争力。

　　房企“大金融”战略之三：与房企“地产+X产业”发展战略形成协同发展格局，促进地产与金融的协同发展，加速当前市场重新洗牌的进程。

　　对于房企“大金融”战略来讲，无论是主动收购银行、保险公司等金融机构，还是被保险公司等金融机构举牌被动进入“大金融”领域，对于房企来讲，利用好现有金融资源，形成对公司养老地产、产业地产等现有业务的金融支持，抓紧时机谋求“地产+X产业”的发展战略转型，进一步提升行业竞争力才是关键。

　　房企“大金融”战略之四：以物业服务为接口，赚取增值服务收益

　　从物业管理行业现状来讲，单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。对于万科、中海、保利、绿城等品牌开发商来讲，当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台，其实是资本市场“风口”来临的阶段，为了获得更多的客户服务接口(社区业主)，为了更好的把握好C端消费者需求的接口，从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务（尤其是以社区金融为主的消费金融服务），最终获得增值服务收益。
　　从业主的需求来看，其实，业主的需求是繁杂的，除了最基础的安保需求外，医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。开发商们要加码生活服务领域，那么首先就要看房企的洞察力和整合资源的能力，开发商能否从中挖掘共性的、高价值的需求，并在服务载体上紧跟时代创新，形成自己的增值服务的特色，是决定这个模式能否成功的关键。
　　从物业公司增值服务收益来源来讲，大体上可以分为三类，大部分和房企“大金融”业务布局有关：
　　第一、社区增值服务收入分成，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。
　　开发商在开发阶段其实就开始积累了大量用户数据，进入物业服务阶段后，除基础的生活服务功能外，物业公司可以构建社区O2O平台，展开与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。随后，物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，以此分析用户精准需求，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户，物业公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。
　　第二、金融收入，主要是以社区金融为主的消费金融服务。包括提供买房首付贷、装修贷、结婚贷款等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。
　　第三、资产收入，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益两方面，也基本属于“大金融”业务的范畴。

　　房企“大金融”战略之五：促使市场向“金融业+加工业”变革

　　从发展趋势来看，房企收购银行等进入“大金融”领域的动作，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。
　　其实，当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等等，这些企业正在引领整个房地产开发模式变革，也将逐渐改变当前房企主要依靠土地升值房价上涨的盈利模式。
　　总的来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着住宅产业化的试点逐渐推进，房地产行业将呈现出“加工业”的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。

　　文/同策咨询研究部总监  张宏伟