【预言二】上海、北京将成为不再依赖新房市场和土地财政的城市。
【预言三】也许，不用到2020年，二手房交易量无可避免地萎缩，房价上涨。
【预言四】租金将大幅增长。
【预言五】都市圈是解决供需失衡矛盾、抑制高房价的唯一出路。
前几天，有媒体前来采访，问我今年上海房地产市场有没有白天鹅？或者有没有什么好事？我当时说，今年上海还看不到白天鹅，但是好事是有的。
好事1：上海房价暂时不涨了。因为限价、环比要下降，开发商不能随心所欲地定价了，乱涨价的问题基本消除了。上海有一项目，据说去年政府部门同意8.7万/平米预售，开发商觉得低了，想卖到9万元/平米，留到今年拿证，结果今年8.7万元/平米也不给了，要拿证，价格还得再下调。
今年买房就是好时机，上海房价恰恰是在上台阶中歇歇脚，不用太心急，可以多看看。不过，早点买还有的挑，今年下半年买，房价可能也不涨，但挑选的余地肯定变小了。
好事2：上海房价未来还要涨。因为供应越来越少，房子越来越稀缺。近三年，上海住宅用地供应可建面积仅为3254万平米，销售了6127万平米，透支了将近3000万平米。如果时间再放长一点，也一样是透支。
2007年以来10年间，上海供应的住宅用地规划可建面积是12519万平米，包含保障房在内的商品房销售面积是19178万平米，明显是透支了过去的供应。既然是透支，是供不应求，那长期来看，房价还是要涨的。
截止去年底，上海商品住宅可售面积余量为661万平米，远低于1000万平米大关，而且还在不断下降，未来也几乎不可能再次恢复到1000万平米以上可售面积。
去年之前，上海每年供应的住宅用地规划可建面积都在1000万平米以上，去年仅有679万平米，而且上海明确宣布，到2020年将不再新增建设用地供应，并将转入存量土地的城市更新时代，上海将成为不再依赖新房市场和土地财政的城市，也意味着上海将实现不依赖制造业和房地产的成功转型。
不只是上海，北京市政府常务会议近日审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，住宅用地供应减少将近50%，其中保障房土地供应350公顷、与去年持平，商品住宅供应260公顷，相比去年的850公顷大幅减少70%。未来北京也可能接近新房市场的“零”供应状态。
届时，租房会成为唯一的房源供给主渠道，房租上涨速度会加快并且出租率极高、租金收入极为稳定，北京、上海的寓公和收租婆的好日子会更加惬意，也就更加惜售住房。
在现行政策框架下，北京、上海的一手、二手房地产市场都将萎缩是无可避免的事了。既不能增加土地供应、又不能解决住房需求，恰是两地政府难以为继的两难，出路在何方？
北京、上海的唯一出路是做大都市圈，通过轨道交通、快速路网联结周边中小城镇，把周边中小城镇变成拱卫京沪的卫星城，打造一小时交通圈。
同时，释放部分产业到周边中小城镇，形成产业小镇、创新小镇、教育小镇、颐养小镇等，并鼓励北京、上海的优质学校、医院资源释放到周边中小城镇，开设分校分院，而不仅仅是北京城市学院只搬到五环外、友谊医院分院只开到顺义。
都市圈还要推进公共服务一体化，既要统一公共教育和中考高考，让年轻人愿意拖儿带女到周边中小城镇工作生活；也要统筹医疗体系和医保社保，让老年人愿意迁往中小城镇，把北京、上海有限的房源让给年轻人，哪怕是出租，也可以为新引进的高端产业及其人口腾笼换鸟。
用周边中小城镇的土地资源置换北京、上海的产业、人口和资本，为北京、上海在更高能级上的产业与人口升级腾挪出空间，从而带来北京、上海产业新活力、土地高产值和财政收入新增长极，同时实现带动周边城镇经济发展与城镇建设的龙头作用而不是黑洞效应，让想来的和不能走的人口能有居留之地，这何止是双赢呢？
新城控股高级副总裁 欧阳捷
